Condomínio Edilício

Origem:

Somente no século XVIII foram desenvolvidas as primeiras propriedades em situação horizontal, embora desde a Idade Média alguns textos acerca do assunto foram encontrados, deixando certo entendimento de que já havia uma divisão jurídica e econômica do solo para os diversos proprietários com o intuito de melhor utilizarem-no.

Algumas legislações cuidaram de regulamentar tal instituto, como ícone principal o Código Napoleônico, embora houvesse regulamentação pouco conveniente. A sociedade evoluía de tal maneira que o surto industrial causou grande aumento demográfico, fazendo as cidades e as sociedades se readequarem ao novo modo de vida que dali surgia, bem como um melhor aproveitamento dos espaços geográficos, iniciando-se aí as primeiras ideias de se construir prédios que possuíssem mais de um pavimento vertical ou piso, para que os proprietários pudessem ficar distribuídos de melhor forma. As sociedades clamavam mudanças. Embora de fato já existisse o instituto, o Brasil regulamentou-o não no Código Civil de 1916, havendo algumas legislações que primariamente fizeram algumas anotações, mas somente veio a ganhar ênfase com o advento do Código Civil de 2002 e a lei subsidiária de maior importância Lei n. 4.591/1964. De maneira mais atual descrita pela doutrina, o condomínio edilício é direito real, formado pela junção de propriedades individuais e propriedades comuns.

Conceito:

De acordo com a ilustre doutrinadora Maria Helena Diniz, condomínio edilício é aquele constituído como resultado de um ato de edificação. É uma mistura de propriedade individual e condomínio, caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo em que está construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento central, morada do zelador, etc. Cada condômino tem uma fração ideal do condomínio, que representa a parte que o dono do apartamento tem no terreno em que está construído o prédio. Cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de utilização profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não prejudicando a comunhão.

Ainda neste sentido, Carlos Roberto Gonçalves traz como conceituação do condomínio edilício, o seguinte comentário acerca da redação do art. 1.331 do Código Civil:

“Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral, de distribuição de água esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de cesso ás unidades autônomas e ao logradouro público etc.) (CC, art. 1.331) (GONÇALVES, 2006, p. 370).”

Natureza Jurídica:

Como bem salienta Silvio de Salvo Venosa[9], nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, a começar por sua denominação e natureza jurídica. A doutrina nacional e estrangeira refere-se a essa modalidade como propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais, condomínio sui generis, condomínio por andares, e condomínio edilício, esta última dada pelo atual Código Civil, que disciplina a matéria nos artigos 1331 a 1358.

São diversas as teorias que tem por objetivo elucidar a natureza jurídica do condomínio edilício. Segundo Carlos Roberto Gonçalves[13] há basicamente cinco teorias, vejamos:

A primeira considera o condomínio como uma comunhão de bens, porém, para a maioria dos doutrinadores esta teoria é afastada porque cada condômino é titular de uma unidade autônoma e, ao mesmo tempo, utiliza áreas em comum com outros condôminos.

A segunda teoria, também não tão aceita pela maioria dos doutrinadores é aquela que diz ser o condomínio uma sociedade imobiliária, porém, importante ressaltar que não encontramos aí o affectio societatis, o que descaracteriza uma sociedade.

Da mesma forma, a terceira teoria, pouco aceita, encara o condomínio como uma servidão.

A teoria da personalização do patrimônio comum é uma das mais aceitas, porém, como acentua João Batista Lopes, a pretendida personalização do patrimônio comum é, porém, insustentável, porque não existe uma pessoa jurídica titular das unidades autônomas e das partes comuns do edifício.

Prevalece, assim, com efeito, o entendimento de que o condomínio não tem personalidade jurídica, porém, está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico conforme dispõe o artigo 12, inciso XI do CPC, em situação similar à do espólio e da massa falida.

Também Caio Mário da Silva Pereira critica as teorias mencionadas, especialmente a última, afirmando que:

“É despiciendo mobilizar todos esses velhos conceitos para a caracterização do condomínio edilício. É ele um fenômeno econômico e jurídico moderno não se compraz com os institutos invocados para a sua explicação, nem deles necessita”.[14]

Instituição e constituição

Na instituição do condomínio em planos horizontais, é levado em conta, por imediato, o elemento subjetivo inicial da vontade, ou seja, não existe condomínio desse teor contra a vontade dos titulares, bem como, não se permite edificação que não atenda aos requisitos legais, por exigibilidade. Rosenvald expõe serem três os atos que constituem o condomínio edilício:

“A instituição, a convenção de condomínio e o regimento interno. A instituição é o ato preliminar, pelo qual nasce propriamente o condomínio, ao passo que a convenção e o regime interno são atos que supõem um condomínio já existente, mas disciplinam sua existência e regular funcionamento" (ROSENVALD, 2004, p. 203-204)..

Segundo Rosenvald “de acordo com o art. 1.332 do Código Civil, o ato de instituição é ato inicial de constituição do condomínio, verificando-se por ato entre vivos ou por testamento” (ROSENVALD, 2004, p. 203-204). A Convenção de Condomínio citada por Rosenvald como um dos atos constitutivos do condomínio edilício vem a ser “norma interna na qual são estipulados os direitos e deveres recíprocos dos condôminos. Seria uma espécie