Crédito Imobiliário

Matemática Financeira:

1. INTRODUÇÃO

2. PLANOS DE FINANCIAMENTO

Seguem abaixo as principais modalidades de crédito imobiliário existentes no mercado:

1. Financiamento bancário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que pode ser subdivido conforme o sistema de amortização adotado; SAC, Sacre ou Tabela Price

2. Financiamento bancário através da chamada Carteira Hipotecária, pela Tabela Price;

3. Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), criado em 1997 como alternativa ao Sistema Financeiro da Habitação e à Carteira Hipotecária.

Existem ainda as seguintes opções de financiamento:

4. Consórcio, onde o sistema de amortização utilizado pode ser Tabela Price ou SAC.

5. Financiamento direto realizado pelo Incorporador (direto com a construtora), também pela Tabela Price;

Principais Modalidades de Financiamento

(Quadro Resumo)

Normas SFH Carteira Hipotecária Próprias

Origem dos Recursos Bancos Bancos Incorporador

Sistemas de Amortização Sac, Sacre ou Tabela Price SAC ou

Tabela Price SAC ou

Tabela Price

Prazo de Amortização Até 15 anos Até 15 anos Até 10 anos

Taxa de Juros

(% ao mês) 0,94890% 1,00877% 1,00000%

Limite 1 do valor do Financiamento 70% do preço do imóvel 70% do preço do imóvel caso a caso

Limite 1 do valor do Financiamento R$ 150.000,00 R$ 400.000,00 caso a caso

Periodicidade de Reajustamento das Prestações e do Saldo Devedor Mensal mensal Mensal

Índice de Reajustamento das Prestações Mensal mensal Mensal

Comprometimento Máximo

25% 25% caso a caso

Tabela 01 – Resumo - Características das Principais Modalidades de Financiamento

Fonte: http://www.santacecilia.net.

3.1. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH)

Características:

• O mais antigo, criado com fim social pela lei nº 4.380, de 4 de agosto de 1964.

• Os recursos provêm principalmente dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS.

• O imóvel tem de ser para uso próprio do mutuário.

• Permite o uso do FGTS para abater a dívida.

• O valor mínimo de financiamento varia conforme a instituição.

• O valor máximo de financiamento é R$ 150 mil.

• Há limite à renda do pretendente.

• O candidato à compra não pode ter outro imóvel financiado.

• Os juros são de, no máximo, 12% ao ano.

• Os indexadores utilizados são: TR (0,21% ao mês).

• A garantia do banco é a hipoteca do imóvel.

Descrição:

Assim, percebemos que no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), as taxas de juros são de até 12% ao ano, onde a forma de reajuste das prestações pode ser mensal e vinculada a índices de inflação, proibido na forma da MP 2223 de se pactuarem contratos onde os reajustes sejam vinculados à categoria profissional do mutuário ou à sua renda familiar. A evolução do saldo devedor é feita pelo SAC, SACRE ou pela Tabela Price.

Através do SFH, é possível hoje financiamento com recursos oriundos do FAT, do FGTS e da Poupança. Para cada fonte de recursos destina-se uma classe social a ser atendida: o FGTS atende quem ganha até 10 salários mínimos; a Poupança financia quem ganha mais de 10 salários mínimos; e, o FAT que é normalmente direcionado a financiamentos para as classes média e alta.

Vantagens:

• Obtenção de crédito a juros menores que os praticados no mercado comum (no máximo, 12% ao ano);

• o mutuário recebe o dinheiro na hora, podendo adquirir o imóvel imediatamente.

Desvantagens:

• Os bancos fazem muitas exigências cadastrais e não costumam financiar mais que 70% do valor total do imóvel.

• Outra desvantagem de deve ao fato de não existirem mais regras que protejam a capacidade de pagamento do mutuário e, portanto ficando este a mercê da sorte por 10 ou 15 anos, ou seja, se vier a ficar inadimplente perde tudo o que pagou.

• O mutuário também pagará de 4 a 5 vezes o valor do imóvel, durante os 15 a 18 anos do prazo do financiamento.

3.2. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI)

Características:

• O mais recente criado pela lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e adotado pela Caixa Econômica Federal (CEF) no final do ano 2000.

• Os recursos provêm de captação dos próprios bancos e da securitização.

• Financia imóveis usados, na planta e em construção.

• A faixa de crédito é ilimitada.

• O FGTS pode ser usado na quitação total