Noções De Economia E Mercado Para Transações Imobiliárias

Os fatores que estão presentes e influenciam na estruturação do mercado imobiliário são muito variados e definem a forma como o classificamos e, apesar da complexidade deste setor no Brasil, pode-se dizer que estamos diante de um oligopólio. Porém não se trata de um oligopólio puro, e o que se observa é a existência de regionalização, onde as empresas que dominam uma região não consegue manter a hegemonia quando atuando em outras áreas do país. Salvador viveu um período de boom imobiliário nos últimos anos, motivado por diversos fatores, e há uma grande expectativa de que em 2014, retomará o crescimento, apesar de uma relativa estagnação em 2013. Dentro deste cenário, destaca-se a Construtora PDG, uma das maiores em atuação no país e na Bahia, que está investindo maciçamente nesta arrancada, inclusive promovendo um mega feirão onde oferece uma série de benefícios e facilidades.

Há muitos fatores que influenciam a forma como os mercados são estruturados, tais como os culturais, geográficos, capacidade de produção, poder aquisitivo da população, acesso de novas empresas, transparência, dentre outros, e, de uma forma geral, elas são classificadas de diversas formas, de acordo com suas características predominantes e as principais que podemos citar, neste estudo, são a concorrência perfeita, o oligopólio e o monopólio.

Quando estão presentes fatores como transparência, grande número de vendedores e compradores de um mesmo produto e impossibilidade de um vendedor influenciar o preço, o mercado é ser classificado como de concorrência perfeita, a exemplo do mercado de produtos agrícolas, dentre outros.

Em um ambiente onde um vendedor ou uma empresa domina a oferta de determinado produto ou serviço, sem substituto, podendo definir livremente a quantidade a ser ofertada e o preço, estamos diante de um mercado monopolista, que é prejudicial aos consumidores, existindo poucas situações em que este tipo de mercado é aceito, por apresentar características peculiares, como ocorre com as usinas de ligas de aço especiais e a exploração do petróleo.

Entretando o monopólio puro é raro, sendo mais comum aquele em que há mais de uma, porém limitada a poucas empresas, que dominam determinado mercado, o qual chamamos oligopólio, onde poucas empresas dominam a maior parcela do mercado. Esta estrutura é a mais comum de se encontrar no mundo atual, sendo inclusive a forma como o mercado imobiliário está estruturado, e ramifica-se de diversas formas, sendo a mais nociva aos consumidores, aquela que toma a forma de cartel.

Neste ambiente, o mercado, reúnem-se, de um lado, os compradores, formadores da demanda e do outro lado, os vendedores, ofertantes de determinados bens e serviços, e quando estes protagonistas atingem um consenso, o ponto de equilíbrio, a transação se efetiva.

A dinâmica do processo coloca de um lado o consumidor, com interesse e disposição para adquirir produto, por um determinado preço, formando a demanda, em oposição ao vendedor, que oferece o produto, resultado do trabalho que uma empresa ou uma indústria foi capaz de materializar, com base em sua estrutura montada com esta finalidade.

Não se trata, porém de uma situação perfeita, onde tudo acontece de forma harmônica, pois estão presentes muitos outros fatores que tornam este ambiente extremamente complexo, a começar pelo fato de que desejar não significa comprar, visto que o desejo do ser humano, na maioria dos casos, está acima da capacidade de sua renda. A capacidade de produção também é afetada por fatores como greves, falta de insumos, quebra de safra, interferência política, dentre outros fatores.

O setor de imóveis no Brasil é complexo em razão de sua grande extensão territorial, em conjunto com as diferenças de todos os tipos existentes entre as regiões, principalmente no que tange ao poder aquisitivo da população e a diversidade climática, onde temos a região sul com climas próximos aos da Europa em contraste com o do Norte/Nordeste, e a classificação que mais se aproxima deste mercado é a de um oligopólio. Aqui encontramos um reduzido número de grandes construtoras que dominam, não a totalidade, mas a maioria dos canteiros de obras para fins residenciais.

Analisando mais detalhadamente o tema, verificamos ainda a existência de oligopólios regionais, com um pequeno grupo de construtoras dominando a maior parcela do mercado, em determinada região, que são diferentes de outras regiões. Poucas empresas se destacam em um grande número de regiões, e este ranking mostra-se muito dinâmico, com razoáveis mudanças no posicionamento das empresas no ranking.

Existem diversas razões que influenciam esta dinâmica, começando pelos fatores políticos, a exemplo do fenômeno observado há alguns anos no Estado do Alagoas, durante o mandato de um Presidente Alagoano, culminando com outro fator, que é migração de grandes incorporadoras nacionais e a entrada de construtoras estrangeiras, geralmente de capital aberto, que decidiram investir firmemente no mercado imobiliário, estes últimos, auxiliados por um grande montante de capital internacional. Em algumas regiões, estas empresas, mesmo estando há pouco tempo no mercado, já começam a ocupar posições de destaque no ranking das maiores construtoras.

Há alguns anos, observamos em Salvador, um desempenho extraordinário do mercado imobiliário que pode ser notado circulando pela cidade, cheia de canteiros de obras, com algumas, inclusive, invadindo áreas públicas, como as calçadas para pedestres, além do movimento de veículos de grande porte, sujando a cidade e tumultuando ainda mais a vida dos motoristas soteropolitanos e outdoors chamativos e stand de vendas magníficos.

Salvador é a capital do Estado da Bahia e foi a primeira capital do Brasil, com uma população aproximada de três milhões de habitantes, isso levando-se em conta apenas a cidade de Salvador, porém, quando se fala desta cidade, não há como deixar de considerar que se trata de um conglomerado denominado Região Metropolitana de Salvador, com uma população que beira os quatro milhões, e as divisões são meramente de caráter administrativo, pois as pessoas moram e trabalham de acordo com sua conveniência, independente do Município em que se situa. Alguns são mais industrializados, enquanto outros são predominantemente cidades dormitórios.

De acordo com o ponto de vista dos analistas, os principais fatores