Regularização Fundiária

• Regularização Fundiária

Ao Registro de Imóveis cabe, nesse conjunto, a adoção de diversas medidas visando à regularização jurídica do imóvel.

 Natureza Jurídica

Em sua dimensão jurídica, a regularização fundiária constitui um processo de natureza administrativa, cujo rito procedimental é dotado de duas fases distintas, nas quais são praticados diversos atos administrativos. A primeira fase é aquela na qual se dá a legitimação da posse sobre o imóvel regularizando-o; e a segunda fase é aquela em que se dá a aquisição da propriedade sobre esse imóvel, por meio de usucapião extrajudicial.

Usucapião é o direito que o cidadão adquire em relação a posse de um bem móvel em decorrência do uso deste por um determinado tempo. Usucapião é um termo originário do latim e significa adquirir pelo uso.

 Modalidades

O âmbito desta abordagem, será tratada apenas a regularização fundiária de interesse social, que, nos termos do inc. VII do art. 47 da Lei no 11.977, é definida como regularização fundiária de assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por população de baixa renda, nos casos:

a) Em que a área esteja ocupada, de forma mansa e pacífica, há, pelo menos, 5 (cinco) anos;

b) De imóveis situados em ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) ;

c) De áreas da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios declaradas de interesse para implantação de projetos de regularização fundiária de interesse social.

 Procedimentos

a) Legitimação para o procedimento: o art. 50 da Lei no 11.977/2009 estabelece como legitimados para o processo de regularização fundiária de interesse social, além da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios (designados genericamente por “poder público”), também, os próprios beneficiários da regularização e outras organizações ligadas à atividade de habitação e regularização fundiária, tais como cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações etc. Pelo que se pode

concluir do estabelecido no parágrafo único do art. 50 (incluído pela Lei no 12.424/2011), não somente aos órgãos do poder público, na regularização fundiária de interesse social, está reconhecida a legitimidade para requerer os atos registrais necessários à regularização, sendo conferido aos demais legitimados, desde a iniciativa de requerer as providências necessárias ao início do processo de regularização bem como sua participação (inc. III do art. 48 da Lei no 11.977/2009), especialmente no desenvolvimento e na implantação do projeto de regularização fundiária (art. 51 da Lei no 11.977/2009), a ser aprovado pelo Município (art. 53 da Lei no 11.977/2009). Dessa forma, dentre os entes do poder público legitimados para a regularização, o de maior proeminência é, sem dúvida, o município, por meio dos órgãos de sua administração incumbidos da realização das atividades de regularização fundiária em seu território. Frise-se que somente os órgãos do poder público, entretanto, podem lavrar auto de demarcação urbanística (art.

56 da Lei no 11.977/2009), sendo que as demarcações podem vir a atingir até mesmo parcelas do território de outros municípios que sejam limítrofes, visando à realização da regularização. Ao poder público também incumbe o dever de implantar o sistema viário e a infraestrutura básica necessários à regularização. Além disso, é de responsabilidade exclusivamente do poder público promovente da regularização a emissão do título de legitimação de posse aos ocupantes dos lotes, posteriormente ao registro de parcelamento (§ 1o do art. 58 da Lei no 11.977/2009).

b) Demarcação urbanística: o grande e inovador instrumento de regularização fundiária é, sem dúvida, a possibilidade, conferida ao poder público, de lavrar auto de demarcação urbanística, que se baseia em um levantamento de situação da área a regularizar, caracterizando a ocupação existente. O auto de demarcação consiste em um ato administrativo, praticável no âmbito da regularização fundiária de interesse social, por meio do qual o promovente da regularização proclama a intenção de realizar a regularização, reunindo em um só auto os documentos que demonstram a demarcação realizada, os quais devem instruí-lo (planta da demarcação, memorial descritivo, planta de sobreposição e certidões), nos termos dos incs. I, II e III do § 1o do art. 56 da Lei no 11.977/2009. Também devem integrar o auto as cópias das notificações expedidas – pelo promotor da regularização – aos órgãos patrimoniais dos demais entes federados e as respostas e as manifestações recebidas desses órgãos. Quando não houver resposta do órgão notificado, esse fato deve ser certificado ou de qualquer forma consignado no auto. No caso de regularização a ser executada por etapas, o auto de demarcação será feito com planta e memorial descritivo referentes à totalidade da área objeto de regularização, que especifiquem as porções ainda não regularizadas (art. 288-B da LRP). A planta e o memorial descritivo, na regularização promovida pela administração pública, deverão ser assinados por profissional legalmente habilitado, dispensada a apresentação de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) quando o responsável técnico for empregado ou servidor público (art. 288-C da LRP)

c) Pedido de averbação do auto de demarcação: o poder público promovente da regularização envia o auto de demarcação ao Registro de Imóveis em cuja circunscrição está localizada a área a regularizar, com pedido de averbação do auto de demarcação na matrícula do imóvel atingido pela demarcação urbanística. O Registro de Imóveis recebe e protocola o documento, passando a realizar buscas para identificar o proprietário e a respectiva matrícula ou transcrição do imóvel. Se a área demarcada envolver imóveis pertencentes a mais de uma circunscrição imobiliária, o procedimento vai se desenvolver perante o registro de Imóveis em cuja circunscrição estiver localizada a maior parte da área demarcada (§ 1o do art. 288-D da LRP).

Quando a área demarcada atingir imóveis localizados em mais de uma circunscrição