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Superior Tribunal de Justiça

Acórdão n. 0003605 – Data: 09-04-1996; Num. 0057225; Ano: 1994 – UF: RJ – Terceira Turma – Recurso Especial: Publicação DJ: 27/05/1996 p.17865. Promessa de compra e venda por instrumento particular, não inscrita no registro de imóveis. Caso em que não se pactuou arrependimento. De acordo com a decisão recorrida, " a promessa de compra e venda, por instrumento particular, não inscrita no registro público, gera efeitos obrigacionais, já que a adjudicação compulsória e de caráter pessoal, restrito aos contratantes, sendo que aquele que se comprometeu a concluir um contrato, caso não conclua a sua obrigação, a outra parte poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato firmado". Em tal sentido, RESP's 30 e 9945, entre outros. 2. O direito de arrependimento supõe que haja sido pactuado. E que "não poderá o promitente vendedor arrepender-se, se não houver clausula expressa, no pré-contrato, prevendo essa possibilidade" (REsp-8202). Em caso tal, não tem aplicação o disposto no art. 1088 do Cód. Civil. 3. Recurso especial não conhecido. Relator: Min. Nilson Naves – Veja: Recurso Especial n. 9945, 8202, 8944, (STJ).

Verifica-se, in casu, celeuma a respeito da necessidade ou não do registro para se intentar a ação de adjudicação compulsória, prevista que está no artigo 16 do Decreto-Lei 58/37. Ressalte-se que, aqui, tratamos indistintamente a promessa e o compromisso, sem fazer a distinção levada a efeito por alguns autores em relação o irretartabilidade.

Em verdade, ao revés da propriedade, o titular de uma promessa de compra e venda não conta com os atributos do domínio.

Aliás, se os tivesse, já não haveria falar num direito real do promitente-comprador, senão que a promessa se confundiria com a venda, e o promitente comprador, só pelo fato de o ser, já se equipararia ao comprador (Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de Direito Civi – Vol IV – 13ª ed. Rio de Janeiro, ed. Forense, 1999, p. 314).

Assim, a promessa de compra e venda não é venda, como confundem alguns com supedâneo no direito francês, no qual promesse de vent vaut vente (Barbosa Lima Sobrinho. As Transformações da Compra-e-Venda. p. 84; Planiol Ripert et Boulanger, Traité Elémentaire, vol. II, n.os 2.414 e segs).

O contrato de promessa de compra e venda possui como objeto a celebração de outro contrato, definitivo, que, respeitados os requisitos, gerará o direito real de propriedade.

A adjudicação compulsória é a ação que emana do contrato preliminar de promessa de compra e venda, cujo fim é compelir o promitente vendedor a transferir a propriedade através de sentença que tem o condão de substituir a vontade do inadimplente.

Demanda semelhante é a execução de obrigação de fazer disciplinada pelos artigos 461, 639 a 641 do Código de Processo Civil, 48 e 84 do Código de Defesa do Consumidor, pelo rito sumário ou ordinário, conforme o caso.

Carlyle Popp (Execução de obrigação de fazer. Curitiba, Ed. Juruá, 1995. P. 141 a 143) não faz distinção entre o direito real atribuído pelo registro da promessa de compra e venda e a natureza real da ação de adjudicação compulsória. Nessa linha, inadmite a adjudicação compulsória de contrato não registrado, vez que, apenas seria possível, nesse caso, a execução de obrigação de fazer.

A nosso ver, tanto a execução de obrigação de fazer, quanto a adjudicação compulsória, são demandas de caráter pessoal e colocadas a disposição do promissário no caso de inadimplemento do promitente na transferência do domínio do imóvel:

Tribunal de Justiça de São Paulo

Adjudicação Compulsória – Necessidade de registro do compromisso de compra e venda – Inadmissibilidade – Eficácia e validade não condicionadas a formalidade do instrumento público – Obligatio faciendi assumida pelo promitente-vendedor que possui o condão de dar ensejo a adjudicação – Inaplicabilidade da Súmula 167 do Supremo Tribunal Federal – Extinção do processo afastada – Recurso provido. A promessa de venda gera pretensões de direito pessoal, não dependendo, para sua eficácia e validade, de