Avaliação de Imóveis - Metodo Involutivo

MÉTODO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS- INVOLUTIVO

A metodologia aplicável é função, basicamente do tipo do bem avaliado, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado, portanto deve ser criteriosamente escolhida pelo engenheiro de avaliações de acordo com as respectivas características.

A Norma Brasileira 14.653 dá preferencia, sempre que possível, ao método comparativo direto de dados do mercado, que analisa transações de imóveis semelhantes efetuadas na mesma área e época do imóvel a ser avaliado. Dentre outras metodologias existe o método involutivo, que no item 8.2.2. da NBR 14653-1 define da seguinte forma: “Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.”

O método involutivo é geralmente utilizado na avaliação de ativos para empreendimentos imobiliários, que não tem parâmetros para a comparação. Descrevendo de forma simples, este método considera a provável receita de comercialização do produto (unidades hipotéticas) com base obtida em pesquisas de mercado; despesas referentes à construção do empreendimento projetado (o CUB é um parâmetro utilizado no calculo das despesas); prevê taxa de atratividade para o incorporador, despesas de comercialização e payback do projeto hipotético mediante as taxas financeiras operacionais reais.

Por ser um método que analisa diversas variáveis, existem alguns parâmetros que devem ser seguidos para a aplicação deste método:

• Imóvel inserido na zona de tendência mercadológica; além de permissão de uso e ocupação.
• Unidades adotadas no projeto hipotético sejam coerentes com a demanda da região, assim como o prazo preestabelecido no estudo financeiro.
• Estudo de viabilidade econômico financeiro esteja presente no laudo.

Sendo assim o método involutivo consiste basicamente na concepção de um empreendimento imobiliário hipotético, onde o engenheiro de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o bem avaliado.