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22 de janeiro de 2013 1:05 - Atualizado em 22 de janeiro de 2013 1:09 Como fica a situação do fiador no caso do contrato de locação por prazo determinado ser prorrogado automaticamente?Olá amigos, Hoje vamos tratar sobre um tema de grande interesse na prática forense: o que acontece com a fiança caso o contrato de locação por prazo determinado seja prorrogado automaticamente e se transforme em contrato por tempo indeterminado? Antes de respondermos a essa indagação, relembremos algumas informações relevantes sobre o contrato de locação. …Sem categoria 1168

Olá amigos,

Hoje vamos tratar sobre um tema de grande interesse na prática forense: o que acontece com a fiança caso o contrato de locação por prazo determinado seja prorrogado automaticamente e se transforme em contrato por tempo indeterminado?

Antes de respondermos a essa indagação, relembremos algumas informações relevantes sobre o contrato de locação.

Contrato de locação de imóveis:

A locação de prédios urbanos rege-se pela Lei n.° 8.245/1991.

A locação de prédios rústicos é regulada pelo Estatuto da Terra.

Prazo do contrato:

O contrato de locação de imóveis urbanos pode ser estipulado por qualquer prazo, só não podendo ser perpétuo (por definição, a locação é algo temporário).

Se for igual ou superior a 10 anos, depende de vênia (licença, anuência) conjugal.

Locação por prazo determinado ou indeterminado:

O contrato de locação pode fixar um prazo certo, determinado (ex: 2 anos). Poderá também não estipular interregno, sendo considerado de prazo indeterminado.

Locação residencial por prazo determinado e prorrogação

O que acontece se a locação foi estabelecida com prazo determinado e, após o término do prazo, o locatário continua na posse do imóvel sem oposição do credor?

1) Quando o contrato é verbal Findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente (passa a ser um contrato por prazo indeterminado).

2) Quando o contrato é escrito e o prazo certo fixado é inferior a 30 meses Findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente (passa a ser um contrato por prazo indeterminado).

3) Quando o contrato é escrito e o prazo certo fixado é igual ou superior a 30 meses Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias sem oposição do locador, prorroga-se automaticamente (passa a ser um contrato por prazo indeterminado).

Imagine o seguinte exemplo hipotético:

Pedro (locador) celebra com Rui (locatário) contrato de locação pelo prazo de 2 anos. João é fiador do contrato. Findo o prazo de 2 anos, Rui continua na posse do imóvel sem oposição de Pedro e, por força de lei, mesmo sem que tenha havido qualquer aditivo ao ajuste, este se transforma em contrato por prazo indeterminado.

Vale ressaltar que, no contrato, não havia previsão de que a fiança iria se estender “até a entrega das chaves” (ou seja, até a entrega do imóvel).

Mesmo não havendo expressa previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação de imóvel urbano, o pacto acessório também seria prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal?

Em outras palavras, o fiador de um contrato de locação por prazo determinado continua vinculado ao pacto (e responsável pelo débito) caso este ajuste se prorrogue automaticamente e se transforme em contrato por prazo indeterminado?

Em nosso exemplo, João continua sendo responsável por eventual inadimplemento de Rui?

Depende. O modo como a Lei de Locações (Lei n.° 8.245/91) disciplinava esse tema foi alterado pela Lei n.° 12.112/2009. Assim, para responder essa questão, deve-se analisar a data em que o contrato foi celebrado:

Contratos ANTERIORES à Lei 12.112/09

Contratos POSTERIORES à Lei 12.112/09

NÃO

O