A Evicção

Evicção

1. Conceito: palavra derivada do latim evincere, que significa ser vencido num pleito relativo a coisa adquirida de terceiro. É a perda da coisa em virtude de sentença judicial, que a atribui a outrem por causa jurídica preexistente ao contrato.  Desse modo, vai ocorrer evicção quando o adquirente perde, total ou parcialmente, a coisa por sentença fundada em motivo jurídico anterior (evincere est viscendo in judicio aliquid auferre). Será o alienante, portanto, obrigado resguardar o adquirente dos riscos pela perda da coisa para terceiro.

1. Personagens da evicção:

• Alienante- o que responde pelos riscos da evicção
• Evicto- o adquirente vencido na demanda movida por terceiro
• Evictor- terceiro reivindicante e vencedor da ação

1. Fundamento jurídico:

Fundada no princípio da garantia na qual estabelece que o dever do alienante é garantir o uso e gozo da coisa, protegendo o adquirente contra defeitos ocultos. Essa garantia, porém, também se estende aos defeitos do direito transmitido. Assim, há um conjunto de garantias a que todo alienante está obrigado, por lei, na transferência da coisa do adquirente. Ele tem o dever de fazer boa a coisa vendida no sentido de que ela possa ser usada para os fins que se destina, mas também tem a obrigação de resguardar o adquirente contra possíveis pretensões de terceiro e o risco de vir a ser privado da coisa ou de sua posse e uso pacífico, pela reinvindicação promovida com sucesso por terceiro, ressarcindo-o se se consumar a evicção.

Nesse caso, o alienante tem de assistir o adquirente em sua defesa diante de ações de terceiro, em virtude da obrigação ínsita nos contratos onerosos. Não é exigida culpa do alienante, que mesmo agindo segundo a boa-fé, responde pela evicção, com exceção das situações em que expressamente se convencionou o contrário, pois é admitida a exclusão da responsabilidade.

1. Disposição jurídica:

A evicção se encontra presente no CC na parte dos contratos em geral, pois o dever imposto ao alienante não surge somente na compra e venda, mas em todo contrato oneroso. É uma cláusula de garantia que atua de pleno direito, não precisando de estipulação expressa, pois se encontra ínsita nos contratos comutativos onerosos, como: compra e venda, permuta, parceria pecuária, sociedade, transação, como também na dação em pagamento e na partilha do acervo hereditário. Inexiste, em regra, responsabilidade pela evicção nos contratos gratuitos (art.552 CC), salvo se for doação modal (onerosa ou gravada de encargo).[pic 1]

A responsabilidade é proveniente da lei e independe de previsão contratual. Mesmo sendo omisso quanto a isso, no contrato oneroso ela existirá ex vis legis. Desse modo, pode ser decorrente de ações petitórias como de possessórias, posto que o art.447 não impõe nenhuma limitação.

1. Extensão da garantia:

Por ser uma garantia legal, sua extensão deve ser estabelecida pelo legislador. Perdendo a coisa, em ação movida por terceiro, o adquirente tem o direito de voltar-se contra o alienante, para ser ressarcido do prejuízo.  Tem direito à garantia não só o proprietário, como o possuidor e o usuário. É necessária a denunciação da lide, destinada a torna-la efetiva, não só nas ações petitórias, como nas possessórias. A responsabilidade do alienante só será excluída se houver cláusula expressa, não sendo admitida cláusula tácita de não garantia. [pic 2]

Assim, as partes podem reforçar (ex: impor a devolução do preço em dobro); diminuir a garantia (ex: permitir a devolução de apenas uma parte) e até exclui-la. Não obstante, tais cláusulas de reforço, redução e exclusão devem se submeter ao controle judicial em face dos princípios da boa-fé e do enriquecimento sem causa. [pic 3]

A cláusula de irresponsabilidade por si só, ou seja, desacompanhada da ciência da existência de reivindicatória em andamento, excluem somente a obrigação do alienante de indenizar todas as demais verbas, mas não a de restituir o preço recebido. Para excluir esta última também é preciso, além da cláusula de irresponsabilidade, que o evicto tenha sido informado do risco de evicção e o tenha assumido, renunciando à garantia.

É concluído, dessa maneira, que a cláusula que dispensa a garantia não é absoluta. Para operar de forma integral, deve ser somada ao conhecimento do risco específico da evicção pelo evicto, tendo este assumido o risco, renunciando à garantia. Ao fazer isso, dispensar conscientemente a garantia, o adquirente se sujeita a um contrato aleatório. Se a cláusula excludente de responsabilidade for genérica, sem que o adquirente saiba da ameaça específica que ronda a coisa, ou seja dela informado não assumiu o risco, não se exonera o alienante da obrigação de restituir o preço recebido.

1. Requisitos da evicção:

• Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa alienada: o adquirente recebe a coisa em condições perfeitas para uso e a perde total ou parcialmente, ficando privado do domínio, da posse ou do uso.

• Onerosidade da aquisição:  o campo de ação da evicção são os contratos onerosos

• Ignorância pelo adquirente, da litigiosidade da coisa:

[pic 4]

Se a conhecia, fica presumido que ele assumiu o risco de a decisão ser desfavorável ao alienante. Desse modo, não há responsabilidade ao alienante se o adquirente sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.  Não obstante, o adquirente evicto, mesmo não tendo direito à garantia, tem direito à restituição do preço, salvo se assumiu o risco que conhecia, porque o preço não faz parte da garantia.

• Anterioridade do direito do evictor: a alienante só irá responder pela perda decorrente de causa já existente ao tempo da alienação. Se lhe é posterior, nenhuma responsabilidade lhe cabe. É o caso de desapropriação efetuada pelo Poder Público. Se, por outro lado, o imóvel adquirido está na posse de terceiro, que adquire o domínio por usucapião, não cabe ao alienante ressarcir o adquirente, porque competia a este evitar a consumação da prescrição aquisitiva, a menos que ocorresse em data próxima da alienação que se tornasse impossível ao evicto impedi-la.

• Denunciação da lide ao alienante: somente após ação do terceiro contra o adquirente é que este poderá agir contra aquele.

1. Verbas devidas: [pic 5]

Quanto ao ressarcimento, este deve ser amplo e completo, incluindo as despesas com ITBI recolhido, lavratura e registro de escritura, juros e correção monetária.  Serão indenizáveis os prejuízos devidamente comprovados, tendo o evicto a competência do ônus de prova-los.  As perdas e danos, de acordo com o art.402 CC, abrangem o dano emergente e o lucro cessante. Os juros legais são devidos segundo o art.404 CC.  São incluídas às despesas ressarcíveis os honorários de advogado.