As Anotações sobre usucapião

1 Resumo

A usucapião, também denominada prescrição aquisitiva, é um dos meios de adquirir a propriedade da coisa diante a posse prolongada da mesma, desde que, preencha os requisitos legais. Versa sobre direitos reais que podem recair sobre bens móveis ou imóveis. Nesse trabalho, serão abordadas a usucapião extraordinária, ordinária, tabular, especial urbana, urbana coletiva, urbana administrativa, extrajudicial, rural, indígena e pró-família.

Palavras-chave: Usucapião; Posse; Direitos Reais; Aquisição; Bens.

2 Introdução

        Há várias formas de se adquirir o domínio de um bem, sendo uma delas a usucapião. O termo surgiu do latim e significa aquisição pelo uso prolongado, ela independe da vontade do então titular e surge pela posse mansa e pacífica desde que haja a intenção de ser dono sem interrupção ou oposição, tal posse será reconhecida legalmente unindo posse e propriedade, lembrando que, os bens públicos não são passíveis de usucapião.

A usucapião é um meio de aquisição de forma originária e unilateral que não traça relação de causalidade entre a posse atual e a anterior, visto que, a atual não fora adquirida mediante um negócio jurídico e sim mediante a posse contínua do bem, conforme previsão legal.  É importante destacar que são requisitos gerais da usucapião, a posse prolongada, com animus domini, contínua, mansa e pacífica.

Em regra, a ação de usucapião deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel, que fará juntar a inicial a planta da área usucapienda e a sentença que a julgar será registrada no respectivo Registro de Imóveis. Esta ação tem natureza declaratória, devendo ser ajuizada no foro da situação do imóvel.

Leva-se em consideração a destinação social do bem, a sua função garantida constitucionalmente, onde, a inércia do proprietário anterior fere essa garantia já que o bem poderia ser utilizado de forma a trazer para comunidade a sua função social através de um novo proprietário.

3 Desenvolvimento

3.1 Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária está prevista no art. 1.238 CC/02 na qual aquele que tiver posse ininterrupta de 15 anos, exercida de forma mansa e pacífica com intenção de possuir a coisa, terá direito a usucapir o bem. Podendo também ter prazo de dez anos quando o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.  

Para que possa haver usucapião é necessário que aquele que tem a intenção de usucapir seja capaz, brasileiro nato ou naturalizado ou estrangeiro com residência no país que tiver a coisa como sua de forma ininterrupta, mansa e pacífica. Para tal espécie não é necessário boa fé do possuidor ou existência de justo título.

Preenchendo o Art. 1.238 do Código Civil, poderá adquirir a coisa.

 Art. 1.238 “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”

Em caso do local ter sido implementado ou utilizado para serviços de caráter produtivo o tempo cai para 10 anos desde que a posse seja mansa, pacífica e ininterrupta conforme o artigo 1.238 do Código Civil, sendo um caso classificado pela doutrina como usucapião extraordinário qualificado.

Parágrafo Único “O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

A sentença da ação judicial proposta pelo possuidor para adquirir a propriedade terá efeito ex tunc e será efetuado o registro no Cartório de Imóveis.

3.1.1 Exemplo

Joaquim mora na casa de Laura a 18 anos ininterruptos, embora não possua justo título tem a coisa como sua, Laura não se opôs a sua habitação e é público e notório que fora feita de maneira pacífica e para fins de moradia. Sendo assim, Joaquim terá direito a usucapião extraordinária por preencher os requisitos legais.

3.2 Usucapião ordinária

A usucapião ordinária encontra-se tipificada no art. 1242 do Código Civil.

 

“Art. 1242 CC/02 Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.”

Estabelece que, em caso de posse contínua, que apresente animus domini exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 anos desde que possua boa fé e justo título haverá poderá o possuidor usucapir o bem. Para propor a ação deverá ser comprovada a posse mansa e pacífica por pelo menos 10 anos de maneira ininterrupta no qual a sentença terá efeito ex tunc.

É importante destacar que a jurisprudência do STJ tem considerado como justo título o “instrumento particular de compra e venda”, pois este documento fundamenta a adjudicação compulsória mesmo sem a averbação no registro de imóvel.

3.2.1 Exemplo

Marcelo possui como seu um imóvel no qual estabeleceu moradia habitual por 11 anos sem interrupção nem oposição, ostentando justo título e boa fé requer que seja declarada a aquisição do imóvel pelo transcurso do tempo.                                

                                                                                                        

3.3 Usucapião tabular

         A usucapião tabular ou de livro demonstra a preocupação do legislador ao tratar dos direitos daquele que de boa fé adquirem a propriedade de determinado imóvel, mas que por erro ou vício fora cancelado o registro na matrícula do mesmo, assim, garantindo a propriedade ao comprador de boa fé, valorizando a segurança e estabilidade das relações jurídicas.

Para Alfonsin a usucapião tabular trabalha na regularização fundiária em parceria do Poder Público e da população a fim de legalizar a permanência de moradores de áreas urbanas ocupadas irregularmente para fins de moradia, melhoria do espaço urbano e exercício da cidadania através da regularização da propriedade.