Serviços de Assessoria Técnico-Imobiliária

Ribeirão Preto, 26 de outubro de 2012.

Ref.: Análise sobre a viabilidade jurídica da cobrança por serviços de assessoria técnico-imobiliária.

EMENTA: Consulta Jurídica. Dos Serviços de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI). SATI e o Código de Defesa do Consumidor: venda casada e enriquecimento sem causa. Conclusões.

1. Consulta jurídica:

Trata-se de consulta jurídica formulada pela empresa XXXXXXXXXXXXXXXXXXX, questionando a legalidade prática de se cobrar taxa pelos serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI), tendo em vista que pretende, no futuro, prestar os referidos serviços.

1. Dos Serviços de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI):

De acordo com as práticas comerciais do mercado imobiliário, o serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) consiste, em suma, na análise da compatibilidade da situação econômico-financeira do proponente com o negócio imobiliário pretendido, no encaminhamento das reivindicações do proponente junto à incorporadora, na análise jurídica dos contratos, entre outros serviços.

No entanto, apesar do serviço de assessoria técnico-imobiliária não ser considerado, por si só, como uma atividade ilícita, muitas vezes a sua contratação constitui prática abusiva, vedada pelo ordenamento jurídico, especialmente quando se caracteriza a venda casada ou o enriquecimento sem causa (ausência de informação clara e precisa sobre os serviços cobrados), conforme ensinamento contido nos julgados abaixo transcritos:

DIREITO CIVIL CONTRATOS - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS VENDA E COMPRA DE IMÓVEL - CORRETAGEM E ASSESSORIA JURÍDICA VENDA CASADA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - VEDAÇÃO ARTIGO 39 INC. I – DEVOLUÇÃO DO PREÇO - A contratação no mesmo ato da compra e venda imobiliária com outros de intermediação (corretagem) e de assessoria imobiliária (assessoria jurídica) sobre o mesmo empreendimento implica reconhecer a denominada "venda casada", vedada pelo Código de Defesa do Consumidor no artigo 39, inciso I.

(TJ/SP, Apelação nº 0183974-85.2010.8.26.0100, 35ª Câmara de Direito Privado, Relator: Des. Clóvis Castelo, Data do julgamento: 30/07/2012, Data de registro: 30/07/2012.)

COMPROMISSO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Repetição de indébito - Comissão sobre a venda - Valor que integra o preço total do imóvel - Pagamento diretamente pelo comprador - Regularidade - Valores devidos. Cobrança de serviços de assessoria técnico- imobiliária (SATI) - Ausência de informação clara e precisa sobre o serviço prestado - Cobrança indevida, conforme o art. 31 do CDC - Restituição do valor e em dobro, conforme o art. 42, parágrafo único do CDC - Juros de mora desde o desembolso - Não cabimento - Incidência a partir da citação - Art. 405 do Código Civil - Sentença reformada em parte - Sucumbência recíproca - PROVIMENTO INTEGRAL AO RECURSO DA RÉ E PARCIAL AO DO AUTOR.

(TJ/SP, Apelação com revisão nº 9086619-38.2004.8.26.0000, 7ª Câmara de Direito Privado, Relator: Des. Elcio Trujillo, Data do julgamento: 11/11/2009, Data de registro: 17/11/2009)

Deste modo, a fim de evitar a ilicitude da cobrança da taxa SATI, fazemos as seguintes considerações.

1. SATI e o Código de Defesa do Consumidor: venda casada e enriquecimento sem causa:

Segundo o Código de Defesa do Consumidor, o oferecimento de qualquer serviço deve ser claro e preciso, discriminado em contrato separado, expostas todas as condições maneira que o contratante tenha oportunidade de examiná-lo com atenção.

Aliás, é isso que se encontra disposto no o art. 31 do Código de Defesa do Consumidor, in litteris:

"a oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidade, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores".

Do mesmo modo, é preciso esclarecer que o Código de Defesa do Consumidor veda que o fornecimento de um serviço esteja condicionado ao fornecimento de outro produto ou serviço, assim como dispõe o art. 39, inciso I, da legislação consumerista.