USUCAPIÃO

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL POR USUCAPIÃO

1 DENOMINAÇÃO, CONCEITO, ORIGEM E FUNDAMENTOS

A Usucapião, também denominada de prescrição aquisitiva, é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei.

A prescrição aquisitiva é uma instituição que foi transmitida pelos romanos. A primeira vista, este instituto parece ofender ao direito de propriedade, porém, a negligência do proprietário intervém como uma consideração moral de grade valor para justificá-la.

CUNHA GONÇALVES argumenta que a propriedade, embora seja perpétua, não pode conservar este caráter senão enquanto o proprietário manifestar a sua intenção de manter seu domínio; a sua inação perante a usurpação feita por outrem, durante anos, segundo ele, constitui uma aparente e tácita renúncia ao seu direito.

Além disso, interessa à sociedade que as terras sejam cultivadas, que as casas sejam habitadas e que os móveis sejam utilizados. Desta forma, o indivíduo que exerceu estes direitos por um longo período de tempo em coisa alheia também é digno de proteção.

O fundamento da usucapião está assentado, assim, no princípio da utilidade social, na conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio.

2 BENS USUCAPÍVEIS

Bens móveis e imóveis podem ser objeto da Usucapião, porém há uma aplicabilidade maior deste instituto nestes do que naqueles.

3 REQUISITOS COMUNS A AÇÃO DE USUCAPIÃO

São requisitos comuns à ação de usucapião:

a) a posse mansa;

b) pacífica; e

c) contínua.

4 ESPÉCIES

4.1 Ordinário

A usucapião ordinária é disciplinada no art. 1.242 do CC e seus requisitos são: posse de dez anos exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente, além de justo título e boa-fé.

Além disso, o prazo poderá ser de cinco anos no caso de o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, se os compradores tiverem estabelecido no imóvel sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

4.2 Extraordinário

A usucapião extraordinária é disciplinada no art. 1.238 do CC e seus requisitos são: posse de quinze anos (que pode reduzir-se a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo), exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente. Dispensam-se os requisitos do justo título e da boa-fé.

Trata-se da espécie mais comum e conhecida de usucapião. Nela é necessário apenas o ânimo de dono e a continuidade e tranquilidade da posse por quinze anos, sem precisar de justo título e boa-fé.

A propriedade adquirida por usucapião compreende também os direitos reais sobre coisa alheia, como a servidão, a enfiteuse, o usufruto, o uso, a habitação, a anticrese, etc.

4.3 Especial: Urbano, Rural, Familiar, Coletivo

4.3.1 Rural

A Usucapião especial rural não se contenta com a simples posse. O seu objetivo é a fixação do homem, que não tenha nenhuma propriedade no campo, exigindo ocupação produtiva do imóvel, devendo neste morar e trabalhar, sem oposição, pelo prazo de cinco anos.

Este benefício é instituído em favor da família. Por isso, havendo a morte de um dos cônjuges, de um dos conviventes ou do pai ou da mãe que dirige a família monoparental não prejudica o direito dos demais integrantes.

4.3.2 Urbana

A Usucapião especial urbana é uma inovação trazida pela Constituição Federal de 1988, em seu art. 183, in verbis: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

No Código Civil de 2002 foi reproduzido integralmente o disposto na Constituição.

Esta hipótese de usucapião não se aplica à posse de terreno urbano sem construção, pois o imóvel deve ser utilizado para moradia do possuidor ou de sua família. Além disso, o possuidor não precisa ter justo título nem boa-fé para reclamá-la.

Como para fazer jus esta espécie de usucapião a pessoa precisa utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família, não é possível que ocorra esta prescrição aquisitiva por Pessoa Jurídica.

Embora haja a limitação de duzentos e cinquenta metros quadrados, segundo decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, é possível incidir a usucapião especial sobre um lote de terreno existente em área que seria objeto de um loteamento, pois, neste caso, o imóvel acha-se individualizado, porquanto o condômino pode usucapir, desde que se encaixe em todos os demais requisitos da usucapião. Desta forma, não há impossibilidade de usucapir área destacada em imóvel urbano, desde que, por suas características de localização e metragem, possa ser desmembrada.

No caso de apartamento, assentou o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que a área a ser contada deve ser a total, não a útil.

4.3.3 Familiar

Trata-se de uma nova modalidade de usucapião especial urbana, criada pela Lei 12.424/2011, que inseriu o art. 1.240-A e seu § 1º no Código Civil, in verbis:

“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.

Neste novo instituto, nos mesmos moldes moldes da usucapião urbana,