Usucapião

O artigo visa apresentar um estudo da Usucapião, suas regras e os requisitos necessários à sua obtenção, objetivando averiguar a possibilidade ou não de sua utilização para aquisição de propriedade integrante de área comum em condomínio. Desta forma, verificando a possibilidade de usucapir segundo a lei, a doutrina e a jurisprudência.

Tem-se a posse como um requisito principal para a aquisição da usucapião, ao qual deve ser contínua e duradoura e constituída por um determinado lapso temporal. Mas há uma exeção disposta no artigo 1.243 do digesto Código Civil, no caso de accessio possessiones, a soma da posse, permite que o possuidor junte a sua posse com a de seu antecessor, para fins de contagem de lapso temporal exigido para a implementação da usucapião.

Como requisitos suplementares, verifica-se o justo título e a boa-fé, conforme previstos nos artigos 1242 e1260 do Código Civil.

A posse de boa-fé é considerada aquela em que o possuidor a exerce na crença, e na certeza de que é o proprietário da coisa, uma vez que desconhece qualquer vício ou impedimento para a sua aquisição. Podendo ser classificada em real ou presumida.

Há boa-fé real quando a convicção do possuidor se apoia em elementos objetivos tão evidentes que nenhuma dúvida pode ser suscitada quanto à legitimidade de sua aquisição. Presume-se a boa-fé, de acordo com o Código Civil, quando o possuidor tem justo título, “salvo prova em contrario, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção” (art. 1.201, parágrafo único). A presunção é juris tantum. Prova em contrário a destrói. Há casos, todavia, em que a lei não admite. O título é o elemento objetivo na posse de boa-fé. No seu aspecto substancial, apresenta-se como a causa jurídica da relação possessória, o ato ou fato que justifica a sua aquisição. É justo quando se inclui dentre os meios hábeis à aquisição do direito sobre a coisa.

Ainda, segundo os autores do respectivo artigo, as espécies de usucapião de bens móveis podem ser ordinária, extraordinária e também na modalidade qualificada com redução do prazo prescricional; constitucional ou especial urbana, rural ou coletiva com objetivos sociais e especial urbana por abandono do lar.

A usucapião extraordinária, previsto no artigo 1.238 do Código Civil, tem como requisitos a posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.

Diferentemente, a usucapião ordinário está prevista no artigo 1.242 do mesmo diploma legal e tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel "ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico", nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do CC.          

E ainda, a usucapião rural, também denominado pro labore, tem como requisitos a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia. Já a usucapião urbana, também denominado de pro misero ou pró-moradia, tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel. A usucapião rural e urbano estão previstas nos artigos 1.239 e 1.240 do CC, respectivamente.

Existentes também as modalidades especial coletiva e de usucapião por abandono do lar, ou especial do lar. A primeira é aquela de posse mansa, pacifica, com animus domini por prazo reduzido de 5 (cinco) anos ininterruptos de área urbana não superior a 250m². E ainda têm-se como requisito que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel. Já a segunda espécie, também considerada mansa e pacifica é constituída por posse direta utilizada a própria moradia, ou indireta quando em posse de terceiro.