Avaliação Imobiliária Para Corretores De Imóveis

Avaliação Imobiliária para Corretores de Imóveis

introdução

Praticamente toda bibliografia existente versando sobre AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA, é voltada para o engenheiro, não existindo, ou muito raramente pode-se encontrar alguns títulos que visem o corretor de imóveis, a nosso ver, o profissional mais intimamente ligado ao setor.

Os engenheiros avocaram para si a prerrogativa do monopólio profissional neste ramo, quer por disposição legal, ou por simples reserva de mercado.

A alegação básica para esta prática baseia-se na argumentação de que é atribuição exclusiva de engenheiros civis e agrônomos, ou arquitetos, com registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, com previsão em lei, que obrigaria a nomeação de profissionais com nível universitário em suas especialidades, para funcionar como peritos.

Antes de tudo, cabe ressaltar ser grande parte dos laudos efetuados nos tribunais, principalmente aqueles no inicio das contentas, entregues a oficiais de justiça, que não são habilitados, nem tampouco conhecem o assunto para opinarem.

Por outro lado, alegam os profissionais com registro no CREA ser necessário trabalho científico, oriundo de complexas fórmulas matemáticas, para se chegar ao preço final do imóvel. Esquecem eles, propositalmente ou não, que o início dessas mirabolantes fórmulas, que nada têm de científicas, é a informação dos preços de mercado, que só serão obtidas com fidelidade, através de um corretor de imóveis, devidamente estabelecido na região.

Não citam ainda que as edificações, mesmo quando novas, não poderão ser avaliadas corretamente, utilizando simplesmente o valor do CUB, ou da reposição de custos. Se assim fosse, um prédio edificado na avenida Beira Mar de Florianópolis, obrigatoriamente, deveria ter o mesmo preço que uma edificação de iguais características na avenida Paulista de São Paulo.

Assim entendemos, igualmente ao senhor RUI CASSAVIA FILHO, em artigo publicado na Revista Forense Imobiliária, nº 15, página 12, do mês de julho de 2001, ser as avaliações do mercado imobiliário, que consideram as potencialidades do produto no mercado, da ocupação, uso e parcelamento do solo, de responsabilidade exclusiva de corretores de imóveis e as chamadas técnicas ou de mercado da construção civil, que levam em consideração o projeto de arquitetura, as dificuldades da construção, da alçada dos profissionais registrados no CREA.

Entretanto não pode também o corretor de imóveis ser contratado e, irresponsavelmente efetuar laudo afirmando ter o imóvel determinado valor, sem nem mesmo declinar o endereço do imóvel. Cabe a nós lutarmos por no mínimo, maior especialidade dos profissionais que atuam no mercado, com cobrança contundente de conhecimentos específicos na área.

Defendemos ardorosamente o aprimoramento da classe dos corretores de imóveis, acreditando piamente ser inevitável a criação de curso superior, bem como ser exigência legal a graduação.

Enquanto não temos o curso de graduação para o corretor de imóveis, entendemos ser possível algumas sugestões de aprimoramento dos profissionais do ramo, e, é nesse sentido que nossa proposta consiste na tentativa de apresentar um caminho intermediário a esta vertente engessada da avaliação, onde o corretor pode apresentar um trabalho calcado em dados incontestáveis, ou seja, baseado em dados onde são feitas pesquisas de mercado, a homogeneização dos dados coletados, a coleta de informações a cerca da legislação pertinente ao imóvel, levando-se em consideração especialmente seu conhecimento do mercado.

A proposta apresentada é no sentido de gabaritar o corretor de imóveis se não para ser o profissional mais habilitado, mas pelo menos, igualmente capaz de efetuar uma avaliação com base em dados de mercado, apesar das adversidades encontradas.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT é a entidade reguladora de determinações que norteiam os critérios de avaliações, com expedições de diretrizes para este fim. As normas em vigor, todas voltadas para o setor de engenharia, a chamada área técnica, foram feitas ditadas com quase a totalidade de membros da Associação, constituídos de engenheiros.

Por isso, igualmente temos convicção de que devemos possuir representantes, principalmente algum Conselheiro Federal dos Corretores de Imóveis, com conhecimento suficiente para abordar o assunto dentro da ABNT. Aparentemente não é difícil, quer nos parecer que basta um pedido de inscrição junto a entidade. Nossa participação naquele órgão iria mudar sua visão sobre o tema, no sentido de acatar a proposta do senhor CASSAVIA, propiciando a edição de norma com diretrizes para avaliações mercadológicas, as ditas AVALIAÇÕES EXPEDITAS.

PRIMEIRA PARTE

CONCEITOS

Para iniciarmos nosso trabalho devemos primeiro relacionar alguns conceitos, pertinentes à técnica de avaliar. No nosso entendimento devemos começar pelo conceito de avaliação. Vamos ficar com apenas dois:

ðAvaliação – expresso na norma NB 5676: “é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre o mesmo”.

ðAvaliação – utilizado pelo engenheiro e professor Alberto Lélio Moreira, expresso em seu livro Introdução à Engenharia de Avaliação: “é a arte de estimar valores de propriedades específicas, onde o conhecimento técnico e o bom julgamento são condições essenciais”.

Bens Tangíveis - são aqueles que podem ser tocados, têm existência física tais como: terrenos, edifícios, máquinas, instalações e assim por diante.

Bens Intangíveis - são aqueles representados por direitos, tais como: marcas, patentes, fundo de comércio, ponto comercial e outros também não materializáveis diretamente por objetos ou bens físicos.

Valor - uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e muitos elementos modificadores, e afim de não nos estendermos muito na matéria, apresentaremos algumas das mais usuais definições, utilizadas no assunto:

Valor de mercado – freqüentemente, o valor de mercado de um bem, é referido como sendo o preço pelo qual um vendedor desejoso o venderia e um comprador igualmente desejoso o adquiriria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a pressões anormais.

Valor de reposição - é aquele valor de propriedade, baseado no que ela custaria (geralmente ao nível de preços correntes de mercado), para