Emeta

1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante , sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.

2. O percentual de retenção fixado por esta Corte entre 10% e 25% deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso.

3. Nesse percentual não se incluem as arras, pagas por ocasião do fechamento do negócio e que, nos termos do art. 418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16), são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão.

4. As arras possuem natureza indenizatória, servindo para compensar em parte os prejuízos suportados, de modo que também devem ser levadas em consideração ao se fixar o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador.

5. Recurso especial a que se nega provimento.

ACÓRDAO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do (a) Sr (a). Ministro (a) Relator (a). Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Vasco Della Giustina votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Brasília (DF), 26 de abril de 2011 (Data do Julgamento)

MINISTRA NANCY ANDRIGHI

Relatora

RECURSO ESPECIAL Nº 1.224.921 - PR (2010/0218575-7) (f)

RECORRENTE : PROCONSULT - PROJETO CONSULTORIA E CONSTRUÇAOLTDA

ADVOGADO : ROBSON JOSÉ EVANGELISTA E OUTRO (S)

RECORRIDO : OLINDA CHAMPOSKI DUARTE E OUTROS

ADVOGADO : LIDICE MARGOT VIE

RELATÓRIO

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):

Cuida-se de recurso especial interposto por PROCONSULT PROJETO,CONSULTORIA E CONSTRUÇAO LTDA., com fundamento no art. 105, III, “a” e “c”, daCF/88, contra acórdão proferido pelo TJ/PR.

Ação : de rescisão contratual cumulada com indenização por perdas e danos,ajuizada por OLINDA CHAMPOSKI DUARTE e GILBERTO ROSSI DUARTE emdesfavor da recorrente.

Em 12.06.2000 as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de terreno, com preço a ser pago em 60 prestações mensais e consecutivas. Pagas 31 parcelas, os recorridos tornaram-se inadimplentes, imputando à recorrente a prática de diversas supostas ilegalidades que teriam dado causa ao descumprimento do contrato.

Sentença : julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, apenas para: (i) autorizar a transferência do bem independentemente da anuência da recorrente; (ii)determinar a incidência de juros sobre as parcelas a serem devolvidas em caso de rescisão do contrato; e (iii) reduzir a multa moratória para 2% (fls. 431/441).

Acórdão : o TJ/PR deu parcial provimento à apelação da recorrente, nos termos do acórdão (fls. 480/484), assim ementado:

APELAÇAO CÍVEL AÇAO DE RESCISAO DE CONTATO C/C INDENIZAÇAO POR PERDAS E DANOS INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES RESCISAO QUE SE IMPÕE RESTITUIÇAO DOS VALORES PAGOS CLÁUSULA PENAL FIXAÇAO EM 10%.

1. Estando os compradores inadimplentes e não possuindo condições de pagar as parcelas em atraso, é de se rescindir o contrato, devendo os valores pagos serem restituídos, com retenção do percentual de 10% (dez por cento).

2. Recurso parcialmente provido.

Embargos de declaração : interpostos pela recorrente, foram rejeitados pelo TJ/PR (fls. 493/496).

Recurso especial : alega violação dos arts. 535 do CPC e 884 do CC/02, bem como dissídio jurisprudencial (fls. 499/506).

Prévio juízo de admissibilidade : o TJ/PR admitiu o recurso especial (fls. 555/557).

É o relatório.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.224.921 - PR (2010/0218575-7) (f)

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECORRENTE : PROCONSULT - PROJETO CONSULTORIA E CONSTRUÇAOLTDA

ADVOGADO : ROBSON JOSÉ EVANGELISTA E OUTRO (S)

RECORRIDO : OLINDA CHAMPOSKI DUARTE E OUTROS

ADVOGADO : LIDICE MARGOT VIE

VOTO

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):

Cinge-se a lide a determinar a razoabilidade do valor fixado pelo Tribunal Estadual a título de indenização a ser paga pelo promitente comprador pela rescisão, porinadimplência, de contrato de venda e compra de terreno.

I. Da negativa de prestação jurisdicional. Violação do art. 535 do CPC.

Da análise do acórdão recorrido, constata-se que a prestação jurisdicional dada corresponde àquela efetivamente objetivada pelas partes, sem vício a ser sanado. OTJ/PR se pronunciou de maneira a abordar todos os aspectos fundamentais do julgado, dentro dos limites que lhe são impostos por lei, tanto que integram o objeto do próprio recurso especial e serão enfrentados logo adiante.

O não acolhimento das teses contidas no recurso não implica obscuridade,contradição ou omissão, pois ao julgador cabe apreciar a questão conforme o que eleentender relevante à lide. O Tribunal não está obrigado a julgar a questão posta a seuexame nos termos pleiteados pelas partes, mas sim com o seu livre convencimento,consoante dispõe o art. 131 do CPC.

Por outro lado, é pacífico o entendimento no STJ de que os embargos declaratórios, mesmo quando manejados com o propósito de prequestionamento, são inadmissíveis se a decisão embargada não ostentar qualquer dos vícios que autorizariam a sua interposição. Vejam-se, nesse sentido, os seguintes julgados: REsp 1.186.676/RS, 3ªTurma, Rel. Min. Sidnei Beneti, DJe de 21.09.2010; REsp 1.062.994/MG, 3ª Turma,minha