PRINCÍPIOS DA REALIDADE DE REGISTO DO IMOBILIÁRIO

5.

PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO

ÁLVARO MELO FILHO

Professor da Faculdade de Direito da UFC.

Advogado do Banco Central do Brasil.

SUMÁRIO: Introdução – Desenvolvimento: a) Princípio da Publicidade; b) Princípio da Fé Pública c) Princípio da Prioridade; d) Princípio da Especialidade; e) Princípio da Disponibilidade; f) Princípio da Continuidade; g) Princípio da Legalidade; h) Outros Princípios – Conclusão.

“Los principios registrales nos sirven de guía, economizan preceptos, y sobre todo facilitan la comprensión de la materia y convierten la investigación jurídica en científica” –

LUIS CARRAL

Introdução

O Registro de Imóveis, quer na sua estrutura, quer no seu funcionamento, obedece a um sistema, que não é eleito exclusivamente por uma questão de política legislativa mas também por motivos de ordem técnica e científica.

Nessa perspectiva o domínio dos princípios gerais do registro de imóveis permite ao legislador a criação de novos institutos e ao intérprete dar a inteligência dos que no sistema se estruturam, o sentido e a aplicação das normas legais que os disciplinam, propiciando, assim, a colaboração da ciência jurídica na obra incessante de

aprimoramento do Direito Registral Imobiliário visando à sua adaptação às circunstâncias ocorrentes e às transformações dos fenômenos sócio-econômicos.

Há, pois, indisfarçável utilidade no conhecimento dos princípios gerais que orientam o registro de imóveis brasileiro, especialmente tendo-se presente a advertência de Picard – “o homem não é feito para os princípios; os princípios é que são feitos para o homem”.

“Princípio”, na linguagem comum, tem o significado de “começo”, “origem”. Na linguagem científica o termo é adotado para expressar o elemento predominante na constituição de um corpo orgânico, ou a essência (razão de ser do próprio ser) de uma coisa sobre a qual assentam e da qual decorrem todas as demais.

Do ponto de vista da ciência do Direito, Clóvis Beviláqua preleciona que “princípio é o elemento fundamental da cultura jurídica humana em nossos dias” (in Comentários ao Código Civil, I, 108). G. Ripert define princípio como a noção primeira que comanda um conjunto de regras. Vale dizer, os princípios jurídicos são as grandes regras que presidem à manutenção da ordem geral. Larnaude acentua que, no plano do Direito, os princípios representam as idéias gerais, admitidas não apenas em função de textos propriamente ditos, constituições, leis, regulamentos administrativos, mas também em face das decisões judiciais e da experiência ou da prática. Aliás, no dizer de Gmur, “a segurança jurídica, objetivo superior da legislação, depende mais dos princípios cristalizados em normas escritas do que a roupagem mais ou menos apropriada em que se apresentam” (in Hermenêutica e Aplicação do Direito, de Carlos Maximiliano, Forense, Rio de Janeiro, 1980, p. 124).

Por outro lado, a arte de ensinar Direito consiste, sobretudo, em discriminar e ordenar idéias, de maneira a transmitir princípios essenciais relacionados à matéria. No ensino jurídico, mais do que em outro qualquer, é fundamental compreender os princípios porque o número de aplicações e de pormenores é infinito.

Roca Sastre (Derecho Hipotecario, 6.ª ed., t. 1/205, Barcelona, 1968) reconhece o valor teórico e a eficácia prática dos princípios que, além de orientar o julgador e economizar preceitos, “facilitan el estudio de la materia y elevan las investigaciones a la categoria de científicas”.

Como ressalta Portalis, no seu Discurso preliminar anexo ao projeto do Código Civil francês, há uma fórmula válida como guia para os intérpretes do Direito: “Estenda

os princípios dos textos às hipóteses particulares, por uma aplicação prudente e racionada; apodere-se dos interesses que a lei não satisfaz, proteja-os e, por meio de tentativas contínuas, faça-os predominar”.

Não há outro motivo que, na análise de qualquer problema jurídico – por mais trivial que ele seja (ou pareça ser) – o aplicador de Direito deve antes de mais nada alçar-se ao altiplano dos princípios, a fim de verificar em que sentido eles apontam. Nenhuma interpretação será havida por jurídica e, portanto, por boa, se ela direta ou indiretamente desconsiderar um princípio.

O princípio possui uma função especificadora dentro do ordenamento jurídico: ele é de grande valia para a exegese e perfeita aplicação, assim dos simples atos normativos que dos próprios mandamentos constitucionais. O menoscabo por um princípio importa na quebra de todo o sistema jurídico. É que o Direito forma um sistema, é um axioma que nem sequer precisa ser demonstrado, já porque axioma (de universal acatamento, diga-se de passagem), já pela proibição lógica do regressum ad infinitum (da infinita reciclagem das premissas eleitas).

Foi advertindo contra a insuficiência de visão fragmentária, parcelada, dos diferentes segmentos da ordem jurídica que o Conselheiro Ribas, na prefação de seu Direito Administrativo Brasileiro, 1866, p. IX, pontificou: “Não há sciencia sem as synteses fundamentaes; tiradas estas só resta informe acervo de ideas em cujo labirinto a intelegencia não pode deixar de tranviar-se. Pelo contrário desque se possuem estas synteses, dissipa-se o chaos, faz-se a luz e a ordem no pensamento; aparece constituída a sciencia”.

“As sínteses, de que falava o vetusto Ribas, se constituem precisamente na compreensão sistemática do todo, o que depende da identificação dos princípios. Só aquecida ao lume deles pode a interpretação conduzir à inteligência do sistema constitucional” (Criação de secretarias municipais, in RDP 15/287).

Efetivamente, deixou claro que o princípio é vetor e critério de inteligência das normas, as quais devem ser sistematicamente compreendidas.

Convém recordar as lições sempre oportunas de Celso Antônio Bandeira de Mello: “Princípio – já averbamos alhures – é, por definição, mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro alicerce dele, disposição fundamental que se irradia sobre diferentes normas compondo-lhes o espírito e servindo de critério para sua exata compreensão e

inteligência, exatamente por definir a lógica e a racionalidade do sistema normativo, no que lhe confere a tônica e lhe dá sentido harmônico. É o conhecimento dos princípios que preside a intelecção das diferentes partes