Administração do condomínio

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO – SÍNDICO

A administração do condomínio edilício é desenvolvida pela figura do síndico, estando disposta no Código Civil Brasileiro nos artigos 1.347 e 1.348. Inicialmente, tem-se que a assembleia geral do condomínio escolherá o síndico. Este poderá ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não, e será responsável pela administração por prazo não superior a dois anos, podendo renovar-se, dependendo de como a convenção dispor. Ainda, a assembleia geral poderá eleger o síndico e também o seu substituto, se assim o quiser, nos termos do parágrafo primeiro do artigo 1.347, do Código Civil, além do conselho consultivo, todavia, os membros do conselho deverão ser sempre condôminos.

No caso concreto, verifica-se que na grande maioria dos prédios é administrada por empresas especializadas, de modo que a lei não impede esta atuação, desde respeitadas as devidas formalidades.

Em contrapartida, a pessoa do síndico é de suma importância para a boa administração de um condomínio, pois é ele quem desempenha as funções mais importantes para o coletivo. Para exemplificar, é o síndico quem vai representar os condôminos, ativa e passivamente, perante juízo ou fora dele, além de ser responsável pelas demais atribuições executivas de administrador, tais como a prestação de contas.

O legislador impôs ao cargo de síndico, por ordem legal do artigo 1.348, do Código Civil, as seguintes atribuições:

a. convocar a assembleia dos condôminos, anualmente, para reunirem-se e deliberar acerca do orçamento das despesas, das contribuições dos condôminos, da prestação de contas, de eventual alteração do regimento interno e, eventualmente, de sua substituição;

b. representar o condomínio, como autor ou réu, em juízo ou fora dele, agindo como defensor dos interesses comuns, comunicando os condôminos, de imediato, a existência de qualquer que seja o procedimento contra o condomínio;

c. exigir o cumprimento, de todos quantos habitem o condomínio, das normas expressas na convenção do condomínio, no regimento interno e do que mais for estipulado nas assembleias;

d. diligenciar a conservação e guarda das partes comuns do condomínio;

e. providenciar o orçamento anual das receitas e despesas do condomínio;

f. fazer a cobrança das contribuições condominiais, aplicando e exigindo o pagamento de multa, quando devida;

g. obrigatoriamente prestar contas de sua administração à assembleia, anualmente ou quando exigido;

h. providenciar a contratação de seguro da edificação, contra riscos de incêndio ou destruição, total ou parcial (obrigatório, nos termos do art. 1.346, do CC);

Cumpre salientar que a intenção do legislador foi de exemplificar algumas atividades do síndico, isto porque o desempenho dessa função pode apresentar diversas particularidades que exigiriam uma forma especial de administrar, por vezes necessitando de outros atos além destes legalmente previstos. Nesta senda, a administração pode ser traçada pela assembleia geral na convenção de condomínio, pois a lista presente no artigo 1.348, do Código Civil, é meramente exemplificativa, não exauriente.

De outra banda, deve-se atentar para disposição do parágrafo segundo do artigo 1.348, a qual autoriza o síndico, no exercício do poder executivo do condomínio, a contratar administradores e auxiliares para darem suporte à sua atividade, todavia, a contratação e atuação destes auxiliares deve estar sempre submetida à assembleia geral. Este tipo de situação verifica-se especialmente nos casos em que o síndico é um condômino, inviabilizando a dedicação inteiramente à administração do prédio.

Segundo os ensinamentos de Maria Helena Diniz, administrar é conservar o patrimônio, sendo assim, somente com prévia e expressa autorização da assembleia geral é que o síndico estaria autorizado a alienar ou onerar bens do patrimônio comum do condomínio, entendimento este pacífico em nosso ordenamento jurídico.

Conclui-se que a atividade do síndico é requisitada constantemente no cotidiano do condomínio e, igualmente, fora dele, dada a obrigação de representar os interesses dos condôminos judicialmente e extrajudicialmente, de modo que tal figura torna-se, em parte, responsável por diversas pessoas.

JURISPRUDÊNCIA

1. APELAÇÃO CÍVEL. PRESTAÇÃO DE CONTAS. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. INTERESSE DE AGIR. DEVER DE PRESTAR CONTAS. Os condôminos têm o direito de exigir prestação de contas do síndico, e o síndico tem o dever de prestá-las. O demandado exerceu as funções de síndico em substituição ao eleito, e pelo exercício deve prestar contas e responder.

Apelação Cível Nº 70061379665, 20ª Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 05/11/2014.

2. RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. CARÊNCIA DA AÇÃO. CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. ART. 22, §1º,