Ação De Cobrança

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE BRASÍLIA - DF

PEDRO DE THUIN VIDIGAL OLIVEIRA, brasileiro, servidor público, solteiro, inscrito no CPF sob o nº 029.055.041-61, residente e domiciliado na SQS 312 Bloco J apartamento 604, Asa Sul, Brasília/DF, CEP 70.365-100, vem, à presença de Vossa Excelência, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, bem como nas demais disposições legais aplicáveis à espécie, ajuizar

AÇÃO DE COBRANÇA

em face da BROOKFIELD CENTRO-OESTE SPE 072 S.A., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 09.171.194/0001-62, com sede na Avenida das Araucárias, Lotes 1835, 1905, 1955 e 2005, sala 301, 3º andar, Bairro Sul, Águas Claras, Brasília, Distrito Federal, pelos seguintes fundamentos fáticos e jurídicos que a seguir expõe:

1. DOS FATOS

O Autor, recém-aprovado em concurso, por intermédio de uma colega de trabalho, foi procurado por vendedores (Denise Menezes e Pedro Melucci - doc. 1), que se identificaram como corretores de imóveis, e lhe apresentaram imóveis na planta da ré, cabendo salientar que os folders e banners continham a logo da marca da Ré, e que os vendedores respondiam pela incorporadora, inclusive elaborando orçamentos.

Ao ficar interessado em adquirir uma unidade residencial no empreendimento da ré, marcou uma reunião no Bar Simpsons, sendo novamente atendido pelos mesmos corretores que apresentaram 3 propostas de compra e venda (consolidados no email enviado em 08/12 – doc. 2), da unidade que interessava o autor, com as seguintes formas de pagamento:

Plano 1

• Sinal no valor de R$ 49.000,00 (Sinal + Honorários de corretagem)

• Parcela única no valor de R$ 13.000,00

• Financiamento no valor de R$ 94.893,00

• Pós habite-se no valor de R$ 200,00

• Valor total R$ 157.093,00

Plano 2

• Sinal no valor de R$ 9.853,56 (Honorários de corretagem)

• 35 parcelas mensais no valor de R$ 850,00

• Financiamento no valor de R$ 111.063,00

• Pós habite-se no valor de R$ 200,00

• Valor total R$ 163.866,56

Plano 3

• Sinal no valor de R$ 9.854,00 (Honorários de corretagem)

• 35 parcelas mensais no valor de R$ 422,00

• 5 parcelas semestrais no valor de R$ 2.299,00

• Financiamento no valor de 114.794,00

• Valor total R$ 164.226,00

Doravante, o Autor, por ter gostado do imóvel e da proposta, firmou instrumento particular de promessa de compra e venda (doc. 3 e 4) com a ré, com as seguintes condições de pagamento:

• SINAL DE ENTRADA no valor de R$ 26.487,45 (valor das parcelas mensais e semestrais juntas)

• Parcela única no valor de R$ 13.113,44

• Financiamento no valor de R$ 111.109,00

• Pós habite-se no valor de R$ 200,00

• Valor total do imóvel R$ 150.909,89

Entretanto, perceba-se que não houve nenhum esclarecimento ao Autor o porquê da redução do valor total do imóvel, sendo que a venda foi fechada em R$ 160.542,44. Somente em casa, com mais calma, observando os documentos (doc. 5) se deu conta de que havia pagado pelos serviços de corretagem (R$ 9.632,55), os quais não foram expressamente contratados pelo Autor, com nenhum corretor, bem como assessoria imobiliária. Assim, em verdade, o autor desembolsou os seguintes valores:

• Honorários de corretagem no valor de R$ 9.632,55

• SINAL DE ENTRADA no valor de R$ 26.487,45 (valor das parcelas mensais e semestrais juntas)

• Parcela única no valor de R$ 13.113,44

• Financiamento no valor de R$ 111.109,00

• Pós habite-se no valor de R$ 200,00

• Valor total do imóvel R$ 150.909,89

• Valor total da venda R$ 160.542,44

ESSES PROFISSIONAIS, QUE RECEBERAM A ALUDIDA QUANTIA DO AUTOR, A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DE SERVIÇOS DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA, SÃO PARCEIROS COMERCIAIS NO NEGÓCIO CELEBRADO COM A RÉ, NÃO DO AUTOR.

2. DA ÍLICITA COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

Não parece adequado que o corretor esteja a serviço do autor/promitente comprador e da ré/promitente vendedora ao mesmo tempo. A transação imobiliária os coloca em lados opostos, porque o primeiro que adquirir o imóvel pelo menor preço, já o segundo quer vender seu imóvel pelo maior preço, o que impede que o corretor sirva a dois senhores que possuem interesses antagônicos. Se assim o fizer o corretor, estará na verdade zelando exclusivamente por interesse próprio de buscar o maior valor de corretagem em detrimento, tanto do promitente comprador como do promitente vendedor.

É de se notar que tal conduta vai de encontro ao disposto na Súmula 60/STJ, apesar desta referir-se a contrato de mútuo, mas a essência do raciocínio é a mesma:

“É NULA A OBRIGAÇÃO CAMBIAL ASSUMIDA POR PROCURADOR DO MUTUÁRIO VINCULADO AO MUTUANTE, NO EXCLUSIVO INTERESSE DESTE”

Ademais, não se extrai das regras de mercado ou dos costumes a obrigação de o promitente comprador pagar corretagem ao corretor do promitente vendedor, salvo na hipótese de convenção e promessa explicita do promitente comprador.

Dessa forma, se o adquirente optar por adquirir um imóvel direto da construtora, havendo uma incorporadora (contratada pela construtora) intermediando o negócio, o pagamento da comissão deverá ser realizado pela construtora,