CONTABILIDADE APLICADA À CONSTRUÇÃO CIVIL

Questão 1:

ASPECTOS FISCAIS

Artigos 413 do Regulamento do Imposto de Renda (Decreto 3.000/99), adiante reproduzidos:

Venda a Prazo ou em Prestações:

Art. 413. Na venda a prazo, ou em prestações, com pagamento após o término do ano-calendário da venda, o lucro bruto poderá, para efeito de determinação do lucro real, ser reconhecido nas contas de resultado de cada período de apuração proporcionalmente à receita da venda recebida, observadas as seguintes normas (Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 29):

I – o lucro bruto será registrado em conta específica de resultados de exercícios futuros, para a qual serão transferidos a receita de venda e o custo do imóvel, inclusive o orçado (art. 412), se for o caso;

II – por ocasião da venda será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda e, em cada período de apuração, será transferida para as contas de resultado parte do lucro bruto proporcional à receita recebida no mesmo período;

III – a atualização monetária do orçamento e a diferença posteriormente apurada, entre custo orçado e efetivo, deverão ser transferidas para a conta específica de resultados de exercícios futuros, com o consequente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda, de que trata o inciso II, levando-se à conta de resultados a diferença de custo correspondente à parte do preço de venda já recebido;

IV – se o custo efetivo foi inferior, em mais de quinze por cento, ao custo orçado, aplicar-se-á o disposto no § 2º do art. 412.

§ 1º Se a venda for contratada com juros, estes deverão ser apropriados nos resultados dos períodos de apuração a que competirem (Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 29, § 1º).

§ 2º A pessoa jurídica poderá registrar como variação monetária passiva as atualizações monetárias do custo contratado e do custo orçado, desde que o critério seja aplicado uniformemente (Decreto-Lei nº 2.429, de 14 de abril de 1988, art. 10).

Em relação ao tema acima do art. 413 do decreto 3000/99 relativo a recebimento de prestações após o encerramento do exercício social para apuração do imposto de renda, as receitas são reconhecidas no momento dos seus respectivos recebimentos.

Neste caso, qual o tipo de regime de reconhecimento da receita é utilizado na apuração das receitas para as vendas a prazo ou a prestação após o término do ano calendário das vendas? Além disso, explique o que é regime de competência e o que é regime de caixa para o reconhecimento da receitas na apuração do lucro. (3,0 pontos)

R: Para fins de tributação, a ocorrência do fato gerador do imposto de renda leva em consideração somente a data do recebimento do valor de venda, não importando se o imóvel está concluído. Esse método é denominado na contabilidade como regime de caixa. Justamente por isso, a legislação do imposto de renda permitiu a dedução do custo orçado como forma de possibilitar a apuração do lucro por unidade ou empreendimento, nos casos de venda antes de concluída.

No método de competência, os efeitos financeiros das transações e eventos são reconhecidos nos períodos nos quais ocorrem, independentemente de terem sido recebidos ou pagos.

No regime de caixa apropria-se as receitas e despesas no período de seu recebimento ou pagamento, respectivamente, independentemente do momento em que são realizadas.

Questão 2: CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

O custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária, compreende todos os gastos incorridos para a sua obtenção, independentemente de pagamento, e abrange:

(a) preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua aquisição e regularização;

(b) custo dos projetos;

(c) custos diretamente relacionados à construção, inclusive aqueles de preparação do terreno, canteiro de obras e gastos de benfeitorias nas áreas comuns;

(d) impostos, taxas e contribuições não recuperáveis que envolvem o empreendimento imobiliário, incorridos durante a fase de construção;

(e) encargos financeiros diretamente associados ao financiamento do empreendimento imobiliário.

Nas vendas das unidades imobiliárias, podemos ter três situações nas vendas, sendo:

1 – Venda de unidades já construídas

2 – Vendas de unidas em construção e

3 - Vendas de unidas na planta (antes do início da construção).

Nas situações em que as unidades vendidas ainda não foram concluídas, podemos ter três situações de custos. Quais são estes custos? Explique cada um deles. (3,0 pontos)

R: Custos pagos: São aqueles que, além de estarem pagos, referem-se a bens ou serviços adquiridos e aplicados no empreendimento.

Custos contratados: São aqueles contratados com terceiros para a execução das obras ou melhoramento a que estiver obrigado o incorporador. Os custos contratados somente serão contabilizados por ocasião da venda do imóvel ou unidade imobiliária ou no momento em que forem executados.

Custos orçados: É utilizado somente para unidades que já foram vendidas e não concluídas. Onde se tem uma estimativa de gastos para construção daquela unidade vendida. Se baseia em um cálculo sobre o projeto, com a finalidade de estimar os custos que serão utilizados para a construção das unidades.

Questão 3: DEFERIMENTO DAS RECEITAS E CUSTOS NAS VENDAS DAS UNIDADES CONCLUÍDAS

O reconhecimento das receitas e o reconhecimento dos custos envolvidos com o imóvel vendido devem ser confrontados, para que haja o reconhecimento dos resultados financeiros das unidades concluídas a serem vendidas.

As vendas de unidades acabadas podem acontecer à vista ou em prestações, com interveniência, ou não, de financiamentos aos compradores pelas instituições financeiras. Os custos a serem confrontados são aqueles incorridos na construção, com atualização monetária, ou não, dependendo