Caso Concreto

A Companhia Estadual de Habitação do Rio de Janeiro celebrou, em 1987, contrato de promessa de compra e venda de um imóvel com Mauro dos Santos, pagável em 240 prestações mensais e reajustáveis. Faltando 85 parcelas, Mário, sem condições financeiras, interrompe os pagamentos, o que acaba por figurar descumprimento contratual por infração da cláusula “h” do compromisso de compra e venda. Tendo regularmente notificado Mário, a Companhia ajuíza ação visando à resolução do contrato, destacando a cláusula que prevê a rescisão de pleno direito, no caso de atraso de mais de três prestações (o que de fato ocorreu), assim como a perda de todas as parcelas pagas. Em sua defesa, Mário alega ser injusta e abusiva a cláusula que impõe a perda das parcelas pagas, inclusive porque representam muito mais da metade do total contratado. Afirma que o Código de Proteção e Defesa do Consumidor, vigente a partir de 1990, impõe pena de nulidade das cláusulas abusivas. Assim, requer que o juiz declare a nulidade daquele dispositivo do contrato, determinado a devolução das importâncias pagas.

a) O juiz deve reconhecer a incidência das regras do Código de Proteção e Defesa do Consumidor no caso acima, apesar deste só ter entrado em vigor três anos após a realização do contrato? R: O juiz não deve reconhecer a incidência das regras do Código de Proteção e Defesa do Consumidor no caso acima, pois este só entrou em vigor um ano após a realização do contrato e estamos diante do ato jurídico perfeito.

b) O que significa ato jurídico perfeito? Podemos dizer que o contrato existente entre Mário e a Companhia Estadual de Habitação é um ato jurídico perfeito? Justifique. R: É um ato (seja um negócio ou apenas uma formalidade) que preenche todos os requisitos legais, ou seja, que segue todas as exigências da lei. Sim, pois segue as exigências da lei.

c) O que significa o fenômeno da ultratividade da lei? Seria este um caso de ultratividade ou de retroatividade da lei? Justifique.