Ensaios em apartamentos

Disciplina: Condomínio e Incorporação

Litígios em Condomínios:

Introdução:

O presente trabalho pretende abordar alguns casos que foram levados a litígios em condomínios. Sabemos que a vida em condomínio não é fácil, e, muitas vezes, é inevitável que surjam conflitos entre os condôminos pelos mais variados motivos, desde questões relativas à construção e reformas, até a utilização das áreas comuns do condomínio, passando pelos valores das taxas e a utilização da garagem.

No entanto, ao contrário do que muitos acreditam, o Judiciário não é a única forma para solucionar problemas dessa natureza. Há outros caminhos que os condôminos podem seguir sem precisar, necessariamente, “judicializar” certos desentendimentos.

Segundo o blog do advogado Mendes Cunha, no Brasil, a relação entre moradores de condomínio é regulada por lei específica (a Lei Federal n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964), pelo Código Civil de 2002, além das Convenções e Regimentos Internos de cada condomínio. Porém, por mais que o problema não seja a falta de regulamentação, é impossível evitar o surgimento de conflitos. Nesse contexto, cumpre chamar a atenção para duas formas alternativas de solução de litígios que podem ser adotadas.

A primeira delas é a mediação. O órgão máximo de deliberação de cada condomínio é a Assembléia Geral, que nada mais é que o colegiado de todos os condôminos, e tem como função deliberar, democraticamente, as questões relativas ao condomínio, podendo aplicar sanções, e, até mesmo, alterar as regras da Convenção e do Regimento Interno. Com efeito, desde que sejam preservadas a intimidade e privacidade de cada um dos moradores, a Assembléia Geral também pode ser um órgão de mediação dos conflitos internos. Sendo o caso de muitas pessoas participarem da Assembléia, ou ela já possuir muitas atribuições, também é possível estruturar um Conselho de Mediação formado por moradores eleitos. A segunda forma é a arbitragem é um processo mais sofisticado que a mediação, porém, as suas decisões têm mais força jurídica.

Alguns casos de litígios em condomínios:

• Inadimplência:

Ao viver em um condomínio, moradores compartilham não apenas a área comum onde residem, mas também as responsabilidades de garantir a boa conservação do local. Para tanto, é preciso que os condôminos paguem em dia suas taxas. Ainda assim, não é o que acontece em muitos casos. Um dos principais conflitos detectados entre moradores e síndicos é a inadimplência no pagamento da taxa do condomínio.

O caso que chamou minha atenção aconteceu no Espírito Santo, uma inquilina cuja unidade condominial estava em atraso, foi proibida de usar o elevador. Inconformada, propôs ação de indenização contra o condomínio, por danos morais, e o Superior Tribunal de Justiça acolheu o pedido, sob o argumento de que os serviços essenciais não podem ser cortados e o elevador se inclui nessa categoria. Mas, se os serviços essenciais não podem ser cortados, os que não são essenciais podem. Anteriormente a essa decisão, na apelação cível nº 516.142-4/0-00, a Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, em julgamento datado de 21 de outubro de 2008, que não havia ilegalidade na deliberação de assembléia que impediu o condômino inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir os equipamentos de lazer do condomínio.

A parte final da ementa é a seguinte:

“…Providência que não alcança serviços essenciais. Restrição ao inadimplente introduzida pelo novo Código Civil quanto à participação em assembléias (artigo 1.335, inciso III, Código Civil), que pode ser ampliada pela assembléia geral, órgão soberano do condomínio. Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido”. Dentre os equipamentos de lazer, incluem-se o salão de jogos, o salão de festas, a quadra poliesportiva, a churrasqueira, a piscina, a academia etc.

Neste caso, conforme se verificam, os próprios estatutos da associação proíbem a utilização das áreas de lazer pelos inadimplentes. Essas decisões refletem importante posição no sentido de que os síndicos podem levar o assunto à assembléia geral, a fim de que decida sobre a proibição dos condôminos inadimplentes de se utilizarem das áreas de lazer ou de outros serviços não essenciais.

O que não se pode é proibir o uso dos elevadores, da entrada social do apartamento, cortar a água etc., que afrontaria a dignidade humana e daria ensejo à indenização por dano moral.

• Circulação de Animais:

A manutenção de animais em condomínios é uma das grandes causas de discórdia e briga entre síndicos e condôminos. Entretanto, ter animais dentro de uma unidade é exercício do direito de propriedade garantido pelo Artigo 1.228 do Código Civil, e a restrição pela administração condominial pode resultar em medidas judiciais.

Foi o que aconteceu recentemente com um condomínio em Brasília, condenado pelo 1o Juizado Especial Cível do Distrito Federal a devolver para uma moradora o valor referente à multa cobrada em virtude da criação de um gato no imóvel.

O limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao direito alheio e ao direito de vizinhança. Ou seja, a manutenção do animal no condomínio só pode ser questionada quando existir perigo à saúde, à segurança,