Figuras Hidricass

. Obrigações Protem rem:

Segundo Carlos Roberto Gonçalves é a obrigação que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real e segundo este autor a sua natureza juridica é de direito obrigacional, pois a mesma surge ex vi legis, sendo atrelada a direitos reais, pois esta obrigação emerge da coisa.[11]

Silvio Rodrigues afirma que a obrigação proptem rem nao deriva diretamente da relaçção entre credor e o devedor, porém se estabelece por causa do vínculo existente entre eles graças a um bem determinado.[12]

Maria Helena Diniz afirma que a obrigação proptem rem é uma obrigação acessória vinculada há um direito real. Sua espécie jurídica fica, segundo essa autora, entre o direito real e o pessoal, pois os direitos e deveres decorrem do domínio. Sua natureza jurídica é a de uma obrigação ambulatória, autonôma, por acompanhar o bem, pouco importanto se a dívida é anterior a nova aquisição por outra pessoa, ou não[13].

Afirmam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald que a obrigação proptem rem “trata-se de obrigações em que a pessoa do credor ou do devedor individualiza-se nao em razão de um ato de autonomia provada, mas em função da titularidade de um direito real”. [14]

As obrigações proptem rem são os vínculos jurídicos em virtude dos quais o titular de um direito real fica adstrito para com outrem à realização de um prestação, que na opinião de Henrique Mesquita[15] só ocorre em uma prestação de conteúdo positivo e, esta pode ser uma obrigação de dare ou de facere. Em outras palavras, são obrigações que se impõem aos titulares de direitos reais não podendo assim abranger os comportamentos de abstenção.

A pessoa torna-se devedora, na obrigação proptem rem, pela circunstância de ser titular de algum direito sobre o bem, ou seja, a obrigação proptem rem é aquela que credor da coisa, pois acompanha, pouco importado a mudança da titularidade do bem. Desta forma, estariamos perante um obrigação mista.

Como obrigação proptem rem mencionamos: a obrigação do condômino em concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação ou divisão da coisa comum (art. 1.315, do CC); as do proprietário de apartamento, num edificio em condominio, de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (art. 1.336, III, do CC); a do proprietário de imóveis confinantes concorrer para as despesas de construção e de conservação dos tapumes divisorios (art. 1.297, do CC); O condômino é obrigado a concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação ou divisão da coisa e suportar na mesma razão os ônus, a que estiver sujeita (art. 1.315, do CC); O adquirente de um imóvel hipotecado deve pagar o débito que o onera, se o quiser liberar. Em rigor ele não contraiu a dívida, talvez tenha mesmo ignorado sua existência por ocasião da compra (art. 17, do DL nº 25/37). Tais obrigações não derivam da vontade do proprietário do prédio, mas lhe advém da circunstância de ser proprietário do prédio; O adquirente de unidade autônoma responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios (art. 1345, do CC).

Maria Helena Diniz apresenta como traços característicos das situações jurídicas proptem rem: a) a determinação indireta do sujeito; b) a transmissibilidade ao sucessor, a título particular; c) a possibilidade do abandono liberatório. [16]

É licita a trnsferência da obrigação de pagamento das taxas de condominio, tendo em vista que o CC não proibe e a Lei de Locação no art. 23, inc. XII, permite que o locatário seja responsável pelo pagamento das despesas ordinárias de condomínio, mas caso não corra o pagamento por parte do locatário, o locador é quem tem legitimidade para figurar no pólo passivo da ação que visa a cobrança de quotas condominiais em atraso, o que não o impede de demandar o locatário, em outros autos, caso o contrato preveja a responsabilidade deste último pelo pagamento das despesas condominiais. [17]

Na mesma linha, recentemente o STJ decidiu que “o adquirente, em arrematação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores à arrematação, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais.”[18]

“Ação de cobrança. Despesas de condomínio. Legitimidade passiva.

1. Taxa de condomínio, porque obrigação propter rem, que persegue a coisa, tanto pode ser exigida do titular do domínio como do cessionário ou do promitente comprador.

2. Não é necessário o registro imobiliário para efeitos de cobrança de taxas condominiais, sendo a parte legítima para responder ação o possuidor ou o proprietário do imóvel.

3. Recurso conhecido e improvido”[19]

“Agravo de instrumento - cumprimento de sentença - cobrança de taxas condominiais - responsabilidade do proprietário constante no registro do imóvel - promessa de compra e venda. O contrato particular de compra e venda sem o competente registro em cartório somente faz lei entre promitente vendedor e promissário comprador, não podendo ser oponível contra o condomínio, fato que impede que o proprietário constante no registro do imóvel o invoque para se eximir do pagamento das taxas condominiais inadimplidas, mormente se não restou cabalmente comprovado nos autos que o condomínio tinha ciência inequívoca da venda. Recurso provido.”[20]

Mas advertem Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald que este tipo de obrigação não se prende necessariamente ao registro, pois impõe ônus reais. Este também é a posição do STJ:

“Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda. Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário”.[21]

3. Obrigações com eficácia real:

De acordo com Maria Helena Diniz as obrigações terá eficácia real quando, sem perder seu caráter de direito a uma prestação, se trnsmite e é oponivel a terceiro que adquira o direito sobre determiando bem[22], pois certas obrigações resultantes de contratos alcançam,