Incorporações

PÓS GRADUAÇÃO–DIREITO IMOBILIÁRIO

“INCORPORAÇÃO”

SÃO PAULO

2013

 

1. INTRODUÇÃO

Com o aquecimento do mercado imobiliário e aumento da demanda de procura de imóveis para aquisição da casa própria, cresce consigo as empresas que ofertam o produto no mercado, sendo inúmeras as incorporadoras no ramo da construção civil, empresas com fins lucrativos e em busca de lucros extraordinários.

A cada dia, cresce cada vez mais a quantidade de construções no mercado imobiliário, seja por imóveis residenciais ou comerciais, e atrás disto há sempre uma empresa responsável pela operação. A incorporadora disponibiliza no mercado a venda de bens para aquisição, cuja busca pela compra está em alta, com um único intuito da sociedade, que é ter o bem próprio, e para conseguir lucro nesta área é de extrema importância elaborar e desenvolver cada etapa do produto e utilizar das ferramentas que o mercado dispõe para concretização do negócio.

Com o objetivo de lucro máximo de uma incorporadora, este trabalho tem como intuito demonstrar os tipos de ferramentas e recursos que o mercado imobiliário disponibiliza para melhor atender a necessidade da incorporadora, a fim de que a mesma possa obter retorno do investimento feito no produto a ser comercializado, seja inicial, em longo prazo ou final, no menor período de tempo possível. Os objetivos do trabalho é realçar a importância da administração do produto pela incorporadora como um todo, desde seu planejamento e elaboração até a finalização e concretização do negócio, passando por todas as etapas do processo, de modo a orientar e mostrar ao empreendedor o percurso a ser seguido e as orientações a serem analisadas para que o produto tenha retorno financeiro.

2. INCORPORADORA E LUCRO

Uma incorporadora para obter lucro no ramo imobiliário deve planejar cada etapa de seu produto, assim como sua estrutura interna e externa. Tem que ser uma empresa que administra o negócio imobiliário como um todo, deve identificar as oportunidades e ameaças, realizar estudos de viabilidade, estudar e adquirir o terreno, elaborar e administrar o produto a ser desenvolvido e traçar suas metas de acordo com seu planejamento. Para almejar grandes negócios, deve levar consigo quatro pilares para auto se sustentar, são eles: o financiador, que empresta dinheiro para realização do produto (empreendimento residencial, comercial, entre outros no ramo imobiliário) que em geral são os bancos comerciais (instituições financeiras); a construtora, que vai realizar a construção da obra, consultorias de planejamento imobiliário, que dão orientações e auxiliam para que a empresa coloque no mercado um produto adequado e lucrativo; e a assessoria de análise e repasse, que auxiliam na adesão da carteira de clientes e a administram para que o empreendedor tenha retorno e lucros sobre o capital investido (que por sinal é um dos pontos mais importantes a ser observado para o lucro final do produto).

2.1. DEFINIÇÃO DE UMA INCORPORADORA

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisso ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial. [...] responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. (Lei nº 4.591, 16 de Dezembro de 1964, artigo 29)

2.2. INCOPORAÇÃO DE PRÉDIOS EM CONDOMINIOS

Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio. O incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas [...] em construção ou a serem construídas [...]. (Disponível em: <http://www.receita.fazenda.gov.br/pessoafisica/irpf/2006/perguntas/IncorporacaoLoteamento.htm>

O lucro de uma incorporadora, não deve apenas ser observado no preço de venda da das unidades de seus empreendimentos, seu lucro deve ser administrado financeiramente, levando em consideração todas as etapas do desenvolvimento de seu produto, atentar-se a pontos como, publico alvo, mercado, ambiente interno e externo, ativo e passivo (balanço patrimonial), investimentos financeiros (capital imobilizado, aplicações, títulos e letras), administração contábil, entre outros. São detalhes de gestão financeira que também influenciam em seus rendimentos futuros, assim como sua estabilidade no mercado e crescimento no seu nicho de mercado, de forma que possua capital e rendimentos suficiente para produção e comercialização de seu produto final.

Nesta parte, mencionamos dois pontos, que são voltados à empresa (incorporadora), são eles: ativo e passivo; e investimentos financeiros. Os demais pontos serão abordados ao longo do trabalho.

2.3. ATIVOS E PASSIVOS (BALANÇO PATRIMONIAL)

Buscar redução dos passivos da empresa e aumentam dos ativos, tem como base um balanço patrimonial rentável para a empresa, seu capital e rendimentos não devem apenas estar voltados para seus passivos e sim para seus ativos, quanto mais ativos a empresa possuir, mais rentabilidade terá.

Por traz da empresa, está seu balanço patrimonial, e é nele "ativos" e "passivos" que empresa, consegue observar e analisar suas despesas e rendimentos. Para obter lucro, o ativo da empresa, deve superar financeiramente o passivo, não administrar o balanço é ter prejuízos. O autor do livro "Pai rico, pai pobre", de Robert Kiyosaki, explica e ensina como se obter rentabilidade e ser uma pessoa independentemente financeira, pela qual podemos ter como base também para uma empresa (incorporadora), o livro cita por diversas vezes a importância de se ter um ativo rentável, do que se ter um passível