MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E SUA IMPORTÂNCIA PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO

MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E SUA IMPORTÂNCIA PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO

Inicialmente, faz-se imperioso conceituar incorporação imobiliária para que, com isso, seja possível traçar a valia do memorial de incorporação para o mercado imobiliária, verbo ad verbum:

“Por INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA, tem-se o negócio jurídico pelo qual o incorporador se obriga a realizar, pessoalmente ou através de terceiros, a construção de unidades imobiliárias em edificação coletiva, com o fulcro de transmitir a propriedade das referidas unidades aos respectivos adquirentes, através de contratos específicos, durante a construção. Em contrapartida, obrigam-se os adquirentes a pagar o preço das unidades que se comprometeram a adquirir”.

Para que a Incorporação Imobiliária existe no mundo jurídico, faz-se necessário o Memorial de Incorporação, o qual é registrado na matrícula do terreno, onde foi projetada a edificação, objeto do referido Negócio Jurídico.

O Memorial de Incorporação é, por conseguinte, o principal documento para o Registro da Incorporação Imobiliária, sendo onde estão sintetizados as informações para todos os interessados, antes de se vincularem a incorporação do edifício.

Nos termos da Lei n.º 4.591/1964, em seu artigo 32, estabelece que, o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Todos esses documentos relacionados acima devem ser anexados ao requerimento, dirigido pelo Incorporador ao Oficial de Registro de Imóveis do lugar em que estiver situado o imóvel objeto da Incorporação.

Cumpre sobrelevar, ainda, que, a documentação relacionada no art. cima, será antes examinada pelo Oficial de Registro de Imóveis, a qual responderá, civil e criminalmente, caso efetue o arquivamento de documentação contrária à lei ou forneça certidão sem o arquivamento de todos os documentos exigidos, cabendo-lhe fiscalizar o cumprimento de todos os requisitos e exigências legais, a teor do artigo 32, parágrafos 7 e ss. da lei n.º 4.591/64.

Melhim Namem Chalhub assim conceitua o instituto objeto do presente estudo:

“É um dossiê que contém todas as informações e todos os documentos que descrevem e caracterizam o empreendimento planejado, tais como o título de Propriedade do terreno, cópia do projeto aprovado pelas autoridades, orçamento de obra e a especificação dos materiais, entre outros "

Frise-se, em apertada síntese, que, o memorial da incorporação é um conjunto de documentos, previstos e exigidos por lei, que o incorporador precisa depositar no Cartório do Registro Geral de Imóveis, antes de dar início a alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de futuras unidades autônomas.

A mens legis da lei n.º 4.591/1964, ao estabelecer que, o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os documentos supramencionados, é trazer mais segurança ao mercado imobiliária, bem como, por se tratar de uma forma de proteger toda a comunidade de adquirentes, evitando-se futuras lesões, como se verá adiante.

Pedimos vênia para, mais uma vez, trazer à baila as lições do mestre Melhim Namem Chalhub, in verbis:

“Esse Registro, obtido com o arquivamento do Memorial constitui ato básico do negócio da Incorporação Imobiliária, é ato preliminar, requisito legal, indispensável para o exercício da atividade do Incorporador. Sem o arquivamento do Memorial, o Incorporador não estará legitimado a promover a oferta pública para comercialização das unidades. É o registro que legitima o Incorporador a empreender