RELATÓRIO DINÂMICA DO MERCADO

INTRODUÇÃO

A avaliação de imóveis é atividade considerada primordial no contexto atual

de um sistema econômico capitalista. O valor de uma propriedade é utilizado para

diversas finalidades, tais como negociações comerciais, levantamentos contábeis,

processos judiciais, dentre outras.

Corriqueiramente, surge a necessidade de valorar um determinado bem não

no momento presente, mas utilizando-se como referencial o preço em épocas

passadas. Esta necessidade aparece em casos de discussão a respeito de um

contrato efetivado no passado ou de verificação de um balanço contábil antigo, por

exemplo. Para elucidar, cria-se hipoteticamente um caso: em um processo judicial,

exige-se do Perito que, em 2011, diga qual era o valor de mercado do imóvel X em

julho de 2000.

Quando estas discussões de avaliações alcançam o âmbito do Poder

Judiciário, o magistrado, via de regra, não possui qualificação técnica para tanto. Por

conseguinte, é necessário que seja produzida uma prova pericial. A perícia, pela

definição de MARQUES (2000), é a prova destinada a levar ao juiz elementos

instrutórios sobre algum fato que dependa de conhecimentos especiais de ordem

técnica. Assim, o juiz pode nomear um profissional de sua confiança, denominado

perito, sempre que seja necessário aclarar uma situação técnica.

Na definição de ALBERTO FILHO (2008), o perito é a pessoa de estrita

confiança do juiz e por ele designado, sempre que assim for necessário ao

esclarecimento de hipóteses técnicas específicas, que extrapolem aos permissivos

legais do magistrado.

Então, será o perito nomeado o responsável pela efetivação de uma

avaliação, devendo responder aos quesitos propostos pelas partes e pelo juízo.

Ocorre que, para proceder com a avaliação, o profissional responsável é

obrigado, por norma, a realizar uma vistoria no bem em questão. A NBR 14.653-

1:2001 em seu item 7.3.1 é absolutamente clara ao dizer que: Nenhuma avaliação

poderá prescindir da vistoria. (...). Este comparecimento pessoal que se exige do

avaliador responsável tem a finalidade de atestar diversas características importantes

do objeto avaliando e seus arredores, inclusive, devendo constar do próprio laudo

pericial. Obviamente, esta vistoria não pode se dar de maneira retroativa, motivo pelo

qual constarão do laudo as características do imóvel existentes do exato momento da

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visita e não constarão aquelas condições que se apresentavam à época que se deseja

referenciar a avaliação.

Isso implica dizer que o profissional avaliador deverá buscar todo tipo de

informações que possam trazer subsídios acerca de qual era a situação daquele

imóvel, de seu entorno e dos fatores de influência no passado, ou seja, no momento

em que se deseja avaliar a propriedade.

As normativas regulamentadas pela Associação Brasileira de Normas

Técnicas não contemplam nenhum método nem particularização específica para

avaliações com base em valores de épocas passadas. Em verdade, não há qualquer

previsão ou menção nas normas técnicas acerca deste tipo de procedimento de

avaliação pretérita, o que leva os profissionais a uma incerteza da possibilidade e da

metodologia a ser aplicada.

Dentre os métodos normatizados pela ABNT, o método comparativo direto de

dados de mercado atribui ao imóvel avaliando um valor estatisticamente calculado,

considerando os valores de amostras representativas de outros imóveis com

características, ao máximo possível, similares às do avaliando. Estas características

são inseridas na forma de variáveis independentes em um modelo matemático. Tal

modelo ainda pode ser testado estatisticamente no intuito de aferir sua confiabilidade.

A inserção destas variáveis é decidida pelo profissional avaliador e, no caso

em estudo, possibilita uma comparação de dados coletados em diferentes momentos

temporais. Isso pode ser feito com uma variável "tempo", por exemplo, que irá

expressar para qual momento temporal aqueles dados são válidos. Assim, diferentes

bancos de dados coletados em diferentes momentos podem juntos formar um modelo

de avaliação.

Dentro desta ótica, um valor para um imóvel no passado pode ser aferido

estatisticamente desde que o avaliador possua um banco de dados com amostras

representativas daquela época e dentro dos parâmetros estipulados. Contudo, é

importante ressaltar que estas informações amostrais retrógradas são de difícil

obtenção e sem elas não é possível concluir a avaliação.

Ainda, a influência dos outros fatores, que seriam considerados pelo avaliador