Servidão

SERVIDÃO

Trata-se de um direito real constituído em favor do titular de um prédio (dominante) sobre outro prédio que suporta um ônus (serviente), a título gratuito ou oneroso, desde que os prédios pertençam a donos diversos.

A servidão destina-se exclusivamente a servir a coisa (prédio), tornando-a mais útil, cômoda ou agradável. Não se presume, deve constituir-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Nos termos do art. 1.386 Código Civil, as servidões são indivisíveis, ou seja, subsistem integralmente, como um todo, ainda que o prédio serviente ou dominante venha sofrer divisão, salvo se, por natureza ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro prédio.

Não se admite que de uma servidão se constitua outra. Logo, o dono do prédio dominante não tem o direito de estender, nem de ampliar para outros prédios a servidão.

São exemplos de servidão: a servidão de passagem ou de trânsito; a servidão de pastagem de gado; a servidão de não construir acima de outra altura; a servidão de retirar água do poço e a servidão de extrair areia.

A servidão estudada difere da servidão administrativa. Isso porque esta constitui um ônus real de uso imposto pela administração, que tem por finalidade realizar obras e serviços públicos. A origem da servidão administrativa é uma sentença expropriatória ou um acordo administrativo, podendo ou não ser indenizada.

Ainda deve-se ressaltar que servidão não se confunde com os direitos de vizinhança (arts. 1.277 a 1313 do Código Civil). Os direitos de vizinhança não surgem de um acordo de vontade, mas de uma imposição legal, tendo por finalidade evitar danos entre os vizinhos e regular o uso de propriedades próximas.

A melhor maneira de se perceber tais diferenças está na comparação entre a servidão de passagem e a passagem forçada, sendo esta típica de direito de vizinhança. A primeira diferença se dá na servidão de passagem, que surge de um acordo entre proprietários; a passagem forçada é titular do imóvel encravado, que poderá exercê-la coercitivamente. A segunda diferença: enquanto a servidão de passagem poderá ser gratuita ou onerosa, pois depende do avençado entre as partes; a passagem forçada sempre gera direito de indenização titular do prédio que sofre a restrição. A terceira restrição: enquanto a servidão será registrada no Registro de Imóveis, o mesmo não se verifica com o direito de vizinhança.

Assim, o direito de vizinhança é uma servidão coativa, em decorrência da imposição legal.

Cabe ainda destacar, que a servidão difere da serventia, uma vez que a última ocorre quando o proprietário de um imóvel impõe certa restrição em decorrência de seu direito de propriedade. A serventia pode se apresentar sob a forma de obras que indiquem uma futura servidão, porém a serventia somente se transforma em servidão quando o domínio de dos prédios passar a um titular diferente.

CONSTITUIÇÃO DA SERVIDÃO

As servidões podem se constituídas através de ato ou fato humano. O ato humano gerador de uma servidão pode ser: negócio jurídico; sentença, usucapião e destinação do proprietário. Já o fato humano é gerador somente da servidão de trânsito.

Segundo o art. 1.378, do Código Civil, a servidão pode se constituir por meio de declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sua origem pode ser um negócio jurídico causa mortis ou inter vivos.

Caso seja criada por negócio jurídico, exigirá, para sua validade, os requisitos expressos no art. 104, do Código Civil: agente capaz; objeto lícito, possível, determinado ou determinável; forma prescrita e não defesa em lei.

Se for criada para produzir efeitos mortis causa, será por meio de testamento. A lei não exige modalidade específica, concluindo-se que todas elas podem ser utilizadas para sua criação.

Já a criação por negócio inter vivos, merece ponderações e deve ser examinada com atenção.

A primeira como recai sobre bem imóvel e se trata de um verdadeiro ônus real, para sua validade será necessária a concordância do cônjuge do proprietário do prédio serviente, salvo se forem casados por separação absoluta de bens.

A segunda se refere à forma, pois em se tratando negócio jurídico sobre bem imóvel, se o seu valor superar trinta vezes o salário mínimo, a forma pública será imprescindível, sob pena de nulidade.

A terceira, somente o enfiteuta ou proprietário poderá criar a servidão, mas não o usufrutuário, que não tem poder de alienar o bem.

Como quarta ponderação se refere à determinação legal do registro da servidão no Cartório de Registro de Imóveis, para que o negócio relativo à servidão saia do campo obrigacional e adentre ao campo dos direitos reais.

Há também outra forma de surgimento da servidão. O Código de Processo Civil, em seu art. 979, ao cuidar de ação divisória de bem comum, admite que os quinhões (cota), devem observar algumas regras. As servidões, que forem indispensáveis em favor de uns quinhões sobre os outros, deverão incluir-se o respectivo valor no orçamento para que, não se tratando de servidos naturais, seja compensado o condômino aquinhoado com o prédio serviente, como, por exemplo, quando um dos quinhões fica encravado, sendo necessária a servidão de trânsito para acesso a via pública, trata-se de servidão atípica, pois não surge da vontade de das partes e sim da sentença de divisão de terras. Sua criação deve ser inspirada pelos princípios da função social da propriedade e da posse.

Por fim, a servidão pode surgir por meio da usucapião. Podendo ser usucapião ordinária, em que se exige justo título e posse incontestada e contínua por dez anos. Ou ainda, usucapião extraordinária, sendo fixado prazo de vinte anos, caso o possuidor não tenha título, sabendo-se que a servidão é apenas parcela da propriedade.

CARACTERÍSTICAS DAS SERVIDÕES

1) A servidão é uma relação entre dois prédios distintos;

2) Os prédios devem pertencer a donos diversos;

3) Nas servidões, serve a coisa, e não o dono;