AQUISIÇÃO DE UM ATIVO IMOBILIÁRIO

AQUISIÇÃO DE UM ATIVO IMOBILIÁRIO

É preciso inicialmente pontuar que nenhum negócio imobiliário no Brasil é 100% seguro, ainda que seja realizada pesquisa registral e cadastral meticulosa, tanto em relação ao imóvel a que se pretende adquirir, quanto à figura do vendedor. Entretanto, adotar determinadas cautelas, mais ou menos rigorosas em razão da especificidade e importância do negócio, diminuem substancialmente o risco de problemas futuros que venham a pôr em risco a propriedade adquirida.

Cabe ressaltar que para existir uma compra e venda de imóvel, com os efeitos legais corolários, é necessário este exista legalmente, ou seja, esteja devidamente registrado e regularizado junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Por óbvias razões, somente é possível a venda do imóvel pelo proprietário, ou seja, aquele que possui o registro do imóvel em seu nome.

I – ANALISANDO A SITUAÇÃO DA PARTE VENDEDORA

Os cuidados de praxe visam garantir que a alienação do bem imóvel não venha futuramente a ser questionada por terceiros, situação não rara quando se identifica fraude a credores ou fraude à execução.

Para obter essa segurança, o adquirente deve pesquisar nos órgãos oficiais, certidões que possam vir a garantir que contra aquele vendedor, não está configurada qualquer situação capaz de obstar a venda do imóvel. Nessa linha, as fontes de informações são os fóruns estaduais e federais (para certificar-se da existência de demandas Judiciais que coloquem o vendedor em uma situação que impeça a alienação de parte seu patrimônio), junto aos cartórios de protesto e na Receita Federal e INSS.

Considerando que o código civil, bem como o código de defesa do consumidor (lei 8.078/90), traz previsão expressa para em certas situações, desconsiderar a personalidade jurídica de uma empresa e por conseguinte, permitir que o patrimônio dos seus sócios sejam atingidos para o pagamento de dívidas oriundas das suas empresas, é recomendado averiguar se o vendedor do imóvel faz parte de algum quadro societário de empresa (ou já fez no passado). Caso positivo, também deverá ser analisado situação dessa sociedade, por meio da obtenção das referidas certidões. Estas constituirão esse “dossiê de compra” e devem ser requeridas nas comarcas da situação do imóvel e do domicílio do vendedor.

Basicamente, deve ser seguida a seguinte rotina de averiguação:

1) Documentos Pessoais: Verificar o CPF e o Registro Geral, conferindo com os números transcritos no documento da compra.

2) Capacidade Jurídica: Analisar cuidadosamente se a pessoa que intenta alienar possui, efetivamente, capacidade jurídica para tal ato: se não está proibido de vender (absoluta e relativamente incapazes, artigos 5º e 6º do Código Civil); se não é falido (Lei de Falências, Decreto nº 7.661, artigo 40); se há consentimento do cônjuge (outorga uxória ou marital). Se for solteiro, exigir a certidão de nascimento. A declaração do estado civil (solteiro, viúvo, separado ou divorciado) ocorrerá na escritura, sob penas da lei. Caso o alienante for pessoa jurídica, a representação da sociedade deve se dar por quem de direito através de cópia recente do contrato social caso seja Sociedade Por Cotas de Responsabilidade Limitada, ou dos estatutos, se for uma Sociedade Anônima. Este documento é fornecido pela Junta Comercial. Caso seja uma sociedade civil, a cópia do contrato social deverá ser fornecida pelo Cartório de Títulos e Documentos.

3) Certidões Pessoais: Essencial a análise das certidões pessoais em nome do atual proprietário ou de seus antecessores (caso não detenha a propriedade a mais de 4 anos). É através dessas certidões que será possível avaliar se o imóvel pode ser atingido por alguma ação translativa da propriedade (execução, fraude contra credores, evicção) que venha a recair sobre o alienante, uma vez que o devedor responde com todo o seu o patrimônio perante seus débitos presentes e futuros (a exceção dos impenhoráveis). São elas, entre outras:

• Certidão negativa do Registro de Distribuição do 1º Ofício: para saber se existe ação cível contra o vendedor do imóvel.

• Certidão negativa que devem ser obtidas junto ao 2º Ofício , 3º Ofício e 4º Ofício do Registro de Distribuição.

• Certidão negativa do 7º Ofício do Registro de Distribuição e Protestos, para saber se o proprietário tem o nome protestado.

• Certidão negativa do 9º Ofício: do Registro de Distribuição que tem como objetivo levantar se existe algum procedimento judicial estadual contra o imóvel ou contra o vendedor.

• Certidão da Justiça Federal: para saber se existe procedimento judicial federal contra o proprietário do imóvel.

• Certidão negativa do 1º ofício de Registro de Interdições e Tutelas que irá indicar se o proprietário do imóvel negociado não perdeu seus direitos civis.

• Certidão negativa do 2º OFÍCIO: de registro de interdições e tutela que também irá indicar se o proprietário do imóvel negociado não perdeu seus direitos civis.

Caso alguma certidão resulte positiva pode-se contornar com uma outra, denominada Certidão narra tória ou de Objeto e Pé, a qual irá esclarecer a situação em que se encontra o processo e se eventual débito está pago. As questões da instrumentalização documental do negócio merecem capítulos adicionais à parte, pois são de grande complexidade.

II – ANALISANDO O IMÓVEL OBJETO DO NEGÓCIO

1) Título da Propriedade do imóvel: Cabe à parte vendedora o ônus de comprovar ser legítimo proprietário do bem imóvel que pretende alienar ao adquirente. A prova máxima dessa legitimidade é o próprio título (escritura), a qual deve estar devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Circunscrição competente para aquele endereço. Também é importante verificar se esse documento coincide fisicamente com o imóvel que se quer adquirir.

2) Certidão de Ônus Reais: Ou certidão atualizada do Registro de Imóveis. Tal documento é o mais importante de todos e indica o atual proprietário. Traz toda a histórico do imóvel e é habitualmente chamada de vintenária (traz o histórico das últimas duas décadas). É através dela que será averiguada a existência de gravames incidentes sobre o imóvel, se existe hipoteca, alienação fiduciária ou se existe penhora por execução Judiciais.

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