Perguntas E Respostas De Contratos

1) O contrato de locação exige forma escrita?

R. Com base no art. 47 da Lei 8.245 o contrato de locação pode ser ajustado verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, logo, não exige apenas a forma escrita.

2) Quais as principais diferenças entre um contrato de locação residencial celebrado pelo prazo de 30 dias, um com prazo de 12 meses, e outro com prazo de 3 anos?

R. Se forem de no máximo 03 meses serão considerados como contratos de locação temporária. Se os contratos tiverem prazo acima de 03 meses são de locação com prazo definido (determinado), sendo prorrogado (se automaticamente, por prazo indeterminado). Acima de trinta meses a resolução do contrato ocorrerá com o findo o prazo estipulado (art. 46).

3) Durante o prazo estipulado para a duração do contrato de locação residencial, poderá o locador reaver o imóvel?

R. Poderá o locador reaver o imóvel nos casos previstos do art. 47. O locador também poderá pedir o imóvel em contratos com prazo menor que 30 meses após 05 anos de locação ininterrupta;

4) O locatário poderá devolver o imóvel antes do término do prazo estipulado no contrato?

R. O locatário pode devolver o imóvel antes do prazo pactuado, no entanto, deverá pagar a multa, desde que estipulada em contrato.

5) Ao término do prazo da locação, o contrato é automaticamente extinto?

R. Se continuar por mais de 30 dias após o término do contrato, sem oposição do locador (proprietário) considera-se prorrogado por prazo indeterminado (art. 46, §1°).

6) Na locação residencial por prazo indeterminado, como se extingue o contrato?

R. O locador como o locatário poderão extinguir o contrato a qualquer tempo desde que com aviso prévio de 30 dias (art. 46, §2°), portanto a partir do término do contrato, o locatário estará isento da multa, desde que avise, por escrito, a locador da desocupação com um mês de antecedência (art. 6°).

7) Há extinção da locação com a morte do locatário ou do locador? Explique.

R. Não, falecendo o locador , a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário, o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes do imóvel ficarão subrogados em seus direitos e obrigações. (art. 10 e 11).

8) Se o locatário divorcia-se, o ex-cônjuge pode permanecer no contrato de locação?

R. Sim, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, previsto no art. 12.

9) O que é denúncia cheia e denúncia vazia?

R. Denúncia vazia é o direito que o locador tem de pedir a desocupação do imóvel locado sem precisar apresentar motivo para o pedido, sendo a denúncia cheia o oposto.

10) Quais são as obrigações do locador?

R. Entregar ao locatário o imóvel alugado em perfeito estado de uso e moradia, bem como com energia elétrica, água, condomínio, iptu, telefone quando houver, sem débitos pendentes e em perfeito funcionamento. Garantir, durante o tempo da locação, a posse do imóvel pelo locatário sem desconforto de qualquer natureza; Responder por problemas estruturais que possam ocorrer no imóvel durante a locação; paga as despesas extraordinárias de condomínio.

11) Quais são as obrigações do locatário?

R. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação na data estabelecida no contrato. Utilizar o imóvel para a finalidade a que se destina. Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, de acordo com o laudo de vistoria de entrada, arcando com aluguel e encargos durante o período de reparos, até a entrega efetiva das chaves. Levar ao conhecimento do locador ou da administradora quando for o caso o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja responsabilidade do locador, executando o serviço somente com prévia autorização do mesmo. Realizar às suas custas, sem direito de ressarcimento, o imediato reparo dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, em decorrência da conservação e manutenção do imóvel, e.g. limpeza de calhas e rufos, caixa d'água, etc. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. Pagar as despesas de telefone, luz, gás, água, iptu, etc. e pagar as despesas ordinárias de condomínio;

12) Quem deve pagar os impostos e taxas municipais referentes ao imóvel locado?

R. Quem deve pagar os impostos e taxas municipais é o locatário, como descrito acima.

13) Quem deve pagar as despesas de condomínio?

R. As despesas extraordinárias de condomínio (aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício) são de responsabilidade do proprietário. Já as despesas ordinárias de condomínio (as necessárias à administração) são de responsabilidade do locatário.

14) Quando é possível a sublocação? Explique.

R. Quando do consentimento prévio e escrito do locador, não se presumindo o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição e terá o prazo de 30 dias para manifestar formalmente a sua oposição.

15) O locatário pode realizar reformas no imóvel locado? Todas as benfeitorias serão ressarcidas pelo locador? Explique.

R. Desde que não haja previsão contrária em contrato, as benfeitorias necessárias e as benfeitorias úteis deverão ser indenizadas e permitem o direito de retenção, já às benfeitorias voluptuárias poderão ser retiradas pelo locatário se o mesmo assim o desejar, desde que não cause dano ao imóvel. Destaca-se que geralmente já é previsto em contrato de que quaisquer benfeitorias sejam úteis ou necessárias, que o locatário introduza no imóvel, ficarão incorporadas ao mesmo, não lhe cabendo nenhuma indenização ou ressarcimento, nem direito de retenção, podendo remover aquelas que não causem danos ao imóvel, hipótese em que o locatário devolverá o imóvel no estado inicial da locação. Com relação a quaisquer outras benfeitorias que, de comum acordo entre as partes, possam permanecer no imóvel, o ressarcimento será negociado entre