REGISTRO PÚBLICO IMOBILIÁRIO: IMPORTÂNCIA, PRINCÍPIOS E IMPLICAÇÕES NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

REGISTRO PÚBLICO IMOBILIÁRIO: IMPORTÂNCIA, PRINCÍPIOS E IMPLICAÇÕES NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS.

Condição indispensável para a aquisição da propriedade imobiliária, o registro público não se resume apenas em aperfeiçoar a aquisição de bens imóveis, vindo também a ser aplicado no registro civil de pessoas naturais e das pessoas jurídicas e no registro de títulos e documentos.

Matéria atualmente regulada, em linhas gerais, pelo Código Civil de 2002, e de forma mais específica e minuciosa pela lei n. 6.015/73, o registro público confere segurança jurídica na aquisição da propriedade imobiliária.

Ao traduzir a relevância que a propriedade imóvel representa para o ordenamento jurídico brasileiro, o registro público permite que a coletividade identifique e conheça o bem objeto da sua proteção, bem como individualiza sua titularidade e os encargos que vierem a onerá-lo.

Diversamente do que ocorria antes da vigência da nossa primeira Codificação Civilista, quando era possível a transmissão de imóveis através apenas da celebração de contratos de compra e venda, com o advento do Código Civil de 1916 nosso ordenamento jurídico aproximou-se, de certa forma, do sistema germânico de registro público. Essa evolução histórica, objetivando melhor garantir a propriedade imobiliária, afastou a força translativa do contrato de compra e venda exigindo que para a efetiva transferência de domínio se proceda ao registro público, conforme hoje confirmado pelo teor do § 1º do Art. 1245 do código Civil de 2002.

Esse alinhamento com o sistema alemão, contudo, não se deu de forma integral, pois nossos legisladores não adotaram a presunção absoluta do registro público germânico (juris et de jure), mas sim a presunção relativa (juris tantum) ao empregar validade jurídica aos dados registrados até que se prove o contrário, como se verifica no Art. 1245, § 2º do nosso atual Código Civil.

Dessa forma, nosso ordenamento jurídico não emprega ao registro público apenas a publicidade do ato de transferência do imóvel, conferindo-lhe também uma forma solene, gerando a aquisição do direito real ao seu titular, transferindo-lhe o domínio.

Com a finalidade de proporcionar maior segurança, nossos legisladores empregaram a adoção de vários princípios que pudessem garantir e orientar nosso sistema de registros públicos. Esses princípios estão presentes na Lei n. 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) sendo listados a seguir:

• Princípio da Publicidade – esse é o princípio que confere publicidade às transações imobiliárias, empregando ao direito real registrado validade contra terceiros.

• Princípio da Fé Pública – também chamado de princípio da presunção, através dele os registros públicos adquirem força probante, presumindo a veracidade das informações constantes no registro. Por intermédio desse principio presume-se pertencer o direito real à pessoa constante como titular no registro público. Todavia, é importante destacar que o princípio da fé pública apresenta eficácia relativa, haja vista a possibilidade de ser afastada a presunção de veracidade diante da apresentação de prova em sentido contrário às informações constantes no registro.

• Princípio da legalidade – esse princípio refere-se ao poder/dever do oficial de cartório, no exercício das suas atividades, em proceder ao exame da legalidade e da validade dos títulos que lhe são apresentados para registro. Deve analisar os aspectos intrínsecos e extrínsecos dos documentos, não cabendo, no entanto, questionar a respeito de vícios de consentimento, limitando-se apenas a questões de interesse público. Ao considerar a existência de alguma exigência a ser satisfeita, o oficial de registro comunicará aos interessados, por escrito para, no prazo de 30 dias, procederem à regularização. Em caso de impugnação das partes à exigência feita pelo oficial de registro, decidirá a questão o Poder Judiciário em sede de jurisdição voluntária.

• Princípio da Territorialidade – princípio que define a circunscrição imobiliária na qual o imóvel deverá ser registrado que será o Registro de Imóveis da situação do imóvel.

• Princípio da Continuidade – princípio presente no art. 195 da Lei n. 6.015/73, o princípio da continuidade só permite que seja lançado um registro de um título se a pessoa que nele aparece como alienante for a mesma que figura no registro como proprietário, em uma espécie de encadeamento lógico.

• Princípio da Prioridade – por esse princípio, diante do registro de dois ou mais títulos em um mesmo dia, terá prioridade aquele que for registrado primeiro. Tendo sido apresentados mais de um titulo no mesmo dia, todos serão prenotados, porém só será efetuado o registro, desde que satisfeitas todas as exigências legais, o primeiro título apresentado.

• Princípio da Especialidade – princípio previsto no art. 255 da Lei de Registros Públicos, esse princípio exige, para a efetivação do registro, a minuciosa individualização do bem a ser registrado, referindo-se, especificamente, às suas metragens e limitações.

• Princípio da Instância – princípio verificado no art. 13 da Lei n. 6.015/73, o princípio da instância vincula a atuação registral do oficial para que somente proceda a registros mediante requerimento de parte interessada.

Segue abaixo a transcrição de julgado fundamentado nos princípios da continuidade e da especialidade dos registros públicos.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - REGISTRO DO FORMAL DE PARTILHA - TRANSMISSÕES ANTERIORES SOB A ÉGIDE DO DECRETO N. 4.857/1939 - NECESSIDADE DE ABERTURA DA MATRÍCULA DO IMÓVEL - OBRIGATORIEDADE INAUGURADA PELA LEI N. 6.015/1973 - PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE E DA ESPECIALIDADE DOS REGISTROS PÚBLICOS - AUSÊNCIA DE TÍTULO DOMINIAL HÁBIL E DE CORRETA INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM - VALIDADE DA EXIGÊNCIA CARTORÁRIA - DÚVIDA PROCEDENTE - RECURSO NÃO PROVIDO.

1. A dúvida constitui procedimento administrativo previsto nos arts. 198 a 204 da Lei de Registros Públicos, e submete, à apreciação judicial, a legitimidade das exigências feitas pelo Oficial Cartorário para efetuar o registro requerido pelo interessado.

2. "Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá