História do mercado imobiliário brasileiro nos últimos 50 anos

História do mercado imobiliário brasileiro nos últimos 50 anos

Por Washington Marques

Até o ano de 1964, o mercado imobiliário no Brasil era totalmente desregulamentado, e o adquirente não tinha naquele tempo nenhuma garantia na relação de compra e venda de imóveis. A desorganização era tamanha que houve a necessidade de criação de algum dispositivo que regulasse essa relação. Finalmente, em dezembro de 1964 foi promulgada a Lei 4.591, que trouxe no seu bojo esses dispositivos de regulação.

O principal instrumento de disciplinamento para o mercado naquela oportunidade foi a figura do “Memorial de Incorporação” , que trazia todas as informações relativas ao futuro empreendimento bem como informações jurídicas e contábeis da empresa e sócios. Este instrumento foi capaz, ao longo de décadas, de tornar a relação de compra e venda mais estável.

CRIAÇÃO DO BNH

Com o mercado disciplinado, o governo de então se interessou em criar mecanismos de financiamento para produção e vendas de imóveis, o que resultou na criação do Banco Nacional de Habitação BNH no ano de 1966. Este foi um período áureo para o mercado imobiliário, pois a produção atendeu todas as camadas sociais e financiou-se em larga escala. Até o inicio dos anos 80, o mercado funcionou bem, porém com a economia brasileira dando sinais de estagnação, associada ao aumento da inflação, foi inevitável a desorganização do mercado como um todo. Houve várias tentativas para solucionar os problemas surgidos, todas frustradas com a inflação cada dia mais galopante, chegando a mais de 80% ao mês. Em 1986 o BNH foi extinto.

NOVA ETAPA PARA MERCADO IMOBILIÁRIO

A extinção do BNH deixou totalmente órfãos os produtores de imóveis bem como os compradores. Os problemas acumulados ao longo do período em que o BNH existiu traumatizaram os adquirentes de imóveis que não conseguiam pagar suas dívidas, já que os contratos da época previam renegociação da dívida caso houvesse resíduos ao final do período de amortização. Ora, como a inflação era galopante e os contratos eram de longo prazo, as parcelas mensais não cobriam em alguns casos sequer as amortizações e em outros a amortização era negativa, o que significa dizer: se pagava a parcela e a dívida aumentava. Tudo isto traumatizou o mercado como um todo, principalmente os compradores.

A partir daí, o setor se encolheu, se desorganizou e precisou encontrar mecanismos próprios para enfrentar a situação, sendo a solução adequada para a época os financiamentos diretos aos compradores. Nesse período, entre aproximadamente 1990 e 2003, praticamente não houve fontes de recursos oficiais ou privadas para produção e financiamento de imóveis. Associados a tudo isto, esse também foi um período de queda de renda da população, o que também agravou a crise no setor e, para completar o baixo astral, o insucesso da maior construtora do Brasil na época, a ENCOL, tornou ainda mais difícil o já complicado mercado imobiliário.

É fato que neste período, entre 1990 e 2003, os construtores desvirtuados do seu papel, que é produzir imóveis, passaram a fazer as vezes dos bancos financiando os seus clientes em 36 e até 40 meses.

Os bancos desmobilizaram suas estruturas, pois não tinham nenhum interesse nesse mercado, já que as taxas de juros muito altas não favoreciam esses financiamentos de longo prazo. Os corretores direcionaram seus esforços para vendas diretas (mais ágeis, sem burocracia) e os compradores traumatizados com os financiamentos bancários da época aprovaram o novo método. Para o mercado imobiliário, seria uma maravilha se a população tivesse renda suficiente para pagar os imóveis nos prazos em que se iniciaram os planos diretos. (36 e até 40 meses). Porém, estes prazos foram ficando cada vez mais elásticos e o retorno destes investimentos começou a inviabilizar os negócios para o construtor, além de sufocar o comprador, pois como essa modalidade na nossa cidade prevê taxas de juros pós-fixada mais correção pelo Índice Nacional da Construção Civil INCC, o financiamento mais longo (80 meses), que se iniciava com uma prestação pagável, a partir de meados do contrato tinha uma parcela que dava um salto tornando muito difícil a vida do comprador.

NOVO TEMPO

A partir da constatação da inviabilidade dos longos financiamentos diretos, o mercado começou a buscar formas diferentes, e construtores, agentes financeiros, governo e Congresso começaram a desobstruir o que se colocava como empecilho. O ambiente jurídico começou a ser reformulado e, com a promulgação da Lei 10.931, em agosto de 2004, foram dadas as condições para um NOVO TEMPO.

Esta Lei criou regras importantes para estimular e dar maior segurança ao mercado, onde podemos destacar os capítulos que tratam da Alienação Fiduciária , que é uma garantia para o produtor e o Patrimônio de Afetação, que é uma garantia para o comprador.

Podemos dizer, sem sombra de dúvida, que esta Lei foi um divisor de água na retomada dos financiamentos bancários, pois ela pavimentou o caminho, criando um ambiente jurídico equilibrado, o que permitiu aos agentes financeiros, construtores e compradores toda segurança jurídica de que necessitava o mercado. Podemos ainda mencionar que a criação do Patrimônio de Afetação dentro da Lei é de vital importância, pois separa a escrituração contábil de um empreendimento imobiliário do restante dos negócios da empresa. Este instrumento, embora não seja obrigatório para todas as incorporações da empresa, quando uma delas tem financiamento à produção é uma exigência do banco que a financiou. Com isto, tanto os compradores como os agentes financeiros podem ter total controle das ações, já que a essência do Patrimônio de Afetação é “todos os recursos destinados aquele empreendimento somente poderão ser aplicados ali”, não permitindo o desvio dos recursos para outro local, evitando assim problemas semelhante aos que aconteceram com a ENCOL.

Tudo isso e mais a obrigatoriedade dos agentes financeiros de aplicarem os recursos da caderneta de poupança, sob pena de serem remunerados a 80% da TR, e mais uma espiral positiva na economia brasileira, com baixa inflação e taxas de juros em queda, trouxe para o mercado um grande volume de recursos e criou uma saudável concorrência entre os bancos que vislumbram também a possibilidade da fidelidade dos clientes compradores de imóveis por um longo período.

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