A Avaliação e Perícias

1. INTRODUCAO

Engenharia de Avaliações é uma especialidade da engenharia que tem o

objetivo de determinar tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos

e custos de reprodução. Não é uma ciência exata, mas sim a arte de estimar os

valores de propriedades específicas onde o conhecimento profissional de

engenharia e o bom julgamento são condições essenciais. A Engenharia de

Avaliações serve para subsidiar tomadas de decisões a respeito de valores,

custos e alternativas de investimentos, envolvendo bens de qualquer natureza.

As avaliações devem ser realizadas com base em normas técnicas da

ABNT – Associação brasileira de normas técnicas, através da aplicação de

metodologia apropriada. A sua aplicação adequada exige, além dos

conhecimentos necessários para elaboração do trabalho, comprometimento e

ética profissional.

Toda avaliação imobiliária se baseia em quatro pilares fundamentais: o

objetivo da avaliação, os informes sobre o imóvel avaliando, os informes do

mercado e o tratamento científico aplicado a esses informes. Devido a

importância que um bem assume diante de problemas inerentes ao

relacionamento humano, o mercado imobiliário é uma das áreas mais

dinâmicas do setor econômico terciário. A avaliação de imóveis está

relacionada com a compra e venda de imóveis, tais como: casas, apartamentos

,lojas, terrenos, aluguéis, na reavaliação de ativos de empresas, em

atendimento à legislação vigente, na partilha oriunda de heranças, meações ou

divórcios, no lançamento de impostos, nas hipotecas imobiliárias, nas

divergências que originam ações demarcatórias, possessórias, nas

indenizações, nas desapropriações e servidões, entre outras situações. Muitas

vezes, essa avaliação ocorre de forma subjetiva, não utilizando um método

matemático adequado para a determinação de valores.

Este trabalho tem por finalidade estimar de forma fictícia o valor de um

imóvel urbano, utilizando para isto o método comparativo direto de dados de

mercado, que leva em consideração o uso do valor de mercado dos bens

avaliandos, e a regressão linear múltipla, que é um modelo matemático

adequado ao conjunto da amostra populacional existente, sendo este utilizado

por meio da inferência estatística para o cálculo dos parâmetros populacionais.

O uso desta metodologia justifica-se pelas variações presentes no mercado

imobiliário.

2. OBJETIVO

O presente trabalho tem como objetivo, avaliar um imóvel com as seguintes

especificações: área (300 m²), testada (12 m), profundidade (25 m), situação de

esquina, topografia plana, pedologia tipo seca, com pavimentação, não está em

localizado na via principal e dista 1 km do centro.

3. METODOLOGIA AVALIATÓRIA

Para a avaliação do imóvel desejado, foram utilizados dados informados de

imóveis similares. O método a ser utilizado para essa avaliação será o método

comparativo de dados de mercado e o modelo de regressão múltipla,

considerando as significâncias do Grau III de fundamentação nos itens 3, 6 e 7.

Foram utilizados dados de 23 amostras para realizar os cálculos

estatísticos. Cada amostra é composta de 11 variáveis, 6 numéricas e 5

dicotômicas.

3.1 COMPONENTES DAS AMOSTRAS

4.

Tabela 1: Características das amostras.

A tabela acima é composta de dados referentes às amostras utilizados na

determinação do modelo de regressão múltipla para se calcular o valor do

imóvel avaliando. Entretanto, foi necessário transformar as variáveis

qualitativas em numéricas primeiramente, para que pudesse ser efetuada a

modelagem, resultando assim na tabela abaixo, onde, o maior número (3)

representa a melhor condição, enquanto o menor (1) representa a pior

condição:

Tabela 2:Já com os valores dicotômicos substituídos.

Tabela 3 – A variáveis que foram escolhidas para o teste

3.2 ANÁLISE DOS DADOS;

Texto sobre os testes realizados

3.3. ANÁLISE DOS RESULTADOS;

Determinação da Equação de Regressão:

Coeficiente de Correlação e Determinação:

inv d c

-0.15-0.1-0.05

00.050.1

0.15

inv d c Plotagem de resíduosVia Principal-0.15

-0.1-0.050

0.050.10.15Via Principal Plotagem de resíduosSituação-0.15

-0.1-0.050

0.050.10.15Situação