Financiamento Imobiliário

INTRODUÇÃO

Quando o comprador não pode efetuar o pagamento do imóvel a vista, mas de forma parcelada, ele recorrerá ao financiamento imobiliário. Usualmente o comprador contrai um financiamento e paga ao vendedor o preço a vista. Sendo assim, o comprador se tornará o proprietário do imóvel e o banco ficará com a hipoteca do imóvel. Já no SFI, o banco ficará com a propriedade do imóvel e o comprador apenas com a posse até que a dívida seja paga, existindo então a alienação fiduciária. O financiamento imobiliário é uma modalidade de empréstimo feito sob medida para atender as necessidades de obtenção de dinheiro de quem quer comprar um imóvel, novo ou usado, seja ele para fins comerciais ou residenciais.

Mais recentemente alguns bancos também passaram a oferecer um crédito imobiliário diferenciado que, na verdade, cobre a aquisição de material de construção, seja ele para a reforma ou a construção de um imóvel.

Em geral, é preciso ser cliente do banco em que você se candidate ao crédito imobiliário – mesmo que você abra a sua conta apenas no momento em que decidir fazer seu financiamento naquela instituição financeira. Precisa também fazer um cadastro que será aprovado – ou não – pelo banco e que nada mais é do que uma checagem para ver se você é visto no mercado como bom ou mau pagador.

A seguir, o que toda instituição que oferece credito imobiliário quer saber é se você conseguirá arcar com as prestações da sua dívida, ou seja, eles lhe pedirão seus comprovantes de rendimento. Eles também exigem que o candidato a financiamento seja maior de 21 anos (ou legalmente emancipado) e que o imóvel esteja de acordo com certas condições, que variam de acordo com a linha de crédito imobiliário em que você deseja entrar.

Além de verificar as condições do financiamento do imóvel, também é importante avaliar qual é o tipo de contrato mais adequado.

TIPOS DE CRÉDITOS IMOBILIÁRIOS

O mercado tem várias opções, dependendo de inúmeras variáveis:

- imóvel usado

- imóvel novo

- construção de imóvel

- compra de terreno

- compra de material de construção

- financiamento de 100% do valor da compra com FGTS

- financiamento parcial da compra com uso de FGTS

- financiamento da compra sem uso de FGTS

- valor a ser financiado

- valor total do imóvel

- valor da sua renda e ainda o tipo de renda que você tem (se é salário ou não)

Por essa pequena amostra das variáveis que envolvem o crédito imobiliário hoje no Brasil, dá para ver que a procura do imóvel ideal vai ser tão importante quanto a sua pesquisa pelo método certo de financiamento. Porque só assim o comprador pode ficar de fora da dramática lista de pessoas que entraram no financiamento cheias de esperanças, mas que depois se vêem obrigadas a desistir de tudo e perder o investimento feito, em função da inadimplência.

O mercado de crédito imobiliário no Brasil vem passando por várias mudanças nas últimas décadas. A cada ano, tanto o governo quanto as instituições financeiras surgem com métodos mais modernos e criativos de oferta de financiamento para a aquisição de imóveis e é necessário ficar por dentro destas novidades, regras e possibilidades. Se o comprador deseja adquirir imóvel, novo ou usado, mas não possui a quantia em dinheiro suficiente para adquiri-lo, a solução pode estar no empréstimo imobiliário. Criado para atender a demanda daquela parcela da população que não pode arcar com os grandes custos de comprar um imóvel à vista, o empréstimo imobiliário está disponível em diversas instituições financeiras. Tudo vai depender do tipo de imóvel que se tem em vista, do quanto pode arcar financeiramente e de estar em condições de ser aceito pelo banco.

Empréstimo imobiliário significa a tomada de dinheiro emprestado. Não conseguir cumprir com o contrato (número de parcelas, valor da prestação, etc.) implica em perder as prestações já pagas e o imóvel. É imprescindível analisar e escolher bem não só um imóvel que caiba no bolso, como o plano ideal para que ele se torne seu.

Os empréstimos imobiliários disponíveis no país são o Sistema Financeiro da habitação (SFH), financiamento direto, carteira hipotecária e linhas de crédito especiais da CEF (Caixa Econômica Federal). As taxas de juros e os prazos dos contratos costumam ser vantajosos, mas é preciso avaliar a capacidade pagadora. Para empréstimo pelo SFH, o imóvel não pode ultrapassar o valor de R$350.000, e pode ser financiado até 70% do valor do imóvel, a 12% de juros ao ano. O empréstimo deverá ser quitado em no máximo 15 anos, com reajustes pela TR e o valor da prestação não pode ultrapassar 25% da renda familiar. Na Carteira hipotecária, o imóvel financiado tem que estar acima de R$350.000 e os juros são de 12,5% ao ano. O reajuste e o prazo máximo são como os do SFH, mas pode ser comprometido até 33% da renda familiar. No empréstimo imobiliário direto com as construtoras, essas normalmente financiam de 60 a 70% do imóvel, mas o prazo máximo de quitação é de seis anos, com taxas de 12% ao ano.

Para os empréstimos imobiliários disponíveis na Caixa Econômica Federal, existem diversas linhas disponíveis (FGTS, SBPE, SFI) e cada um deles tem características e requisitos próprios. Um deles pode ser o mais adequado às necessidades do comprador.

Deve-se procurar por instituições respeitadas, para maior segurança. Mas não deve esquecer-se de pesquisar entre os diversos bancos, aquele que irá oferecer as melhores condições. Entre os bancos que oferecem financiamento imobiliário, existem variações quanto à taxa anual de juros, tipos de reajuste, valores máximos financiados e outros importantes fatores que devem ser avaliados.

O Banco Central é o responsável por normatizar e controlar as regras do processo de financiamento imobiliário. Os bancos estão autorizados a impor diversos limites. A idade mínima para solicitar um empréstimo é de 21 anos e a idade máxima é aquela que, quando somada ao tempo de financiamento em anos, não ultrapasse os 75 anos de idade. A renda mínima será exigida conforme o imóvel escolhido e o montante a ser financiado. Também é preciso