O Memorial Descritivo Loteamento

1.1 OBJETO DA AVALIAÇÃO

Imóveis urbanos, constituídos de terrenos localizados na rua Prefeito José

Xavier Vieira, bairro João Gonçalves da Neiva, números 499 ( Imóvel 01) e 192

( Imóvel 02).

1.2 DOCUMENTAÇÃO ANALISADA

Visita “in loco” para verificação das medidas e status do imóveis

avaliandos.

2. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

2.1 Caracterização da Região

Os imóveis 01 e02 encontram-se localizados na Rua Prefeito José Xavier

Vieira, números 499 e 192, respectivamente, bairro residencial, próximo a região

central e de um colégio, unidade básica de saúde e supermercado.

Trata-se de região inserida na malha urbana do município de Piraúba-MG,

com infraestrutura completa, bairro de ocupação residencial unifamiliar, padrão

de ocupação normal, apresentando facilidade de acessos.

A região é formada por construções padrão construtivo mediano a alto e

possui médio de trafego de veículos e pedestres. O padrão de comercio

observado é baixo, devido ao desenvolvimento da região ser

predominantemente residencial.

O imóvel 01 apresenta topografia com leve declive para os fundos e o

imóvel 02 está acima do nível do rua, estando os imóveis avaliandos em uma

área em uma região da rua de acesso principal.

2.2 Serviços e Estruturas

Dispõe de serviço de comércio, escola infantil num raio de 1000m. É

dotada de toda infraestrutura que normalmente serve as áreas urbanas, assim

como redes de água, energia elétrica, esgoto, pavimentação tipo pedra irregular

e telefone.

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2.3 Terreno

Trata-se de um terreno com formato irregular, possui topografia relativamente plana com o nível da rua, solo firme e seco.

2.4 Vistoria

A vistoria se deu por meio de inspeção visual dos elementos, componentes e sistemas.

3. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Piraúba possui sua população estimada no ano de 2021 pelo IBGE em 10.732 habitantes. Apresentou média expansão na construção civil nos últimos anos. Considerando a atual conjuntura econômica do país e contrapondo o incentivo do governo federal no setor de construção civil/imobiliário, o município se encontra com comercio com desempenho normal, havendo no município ainda algumas transações imobiliárias. Há um pequeno número de imobiliárias e corretores de imóveis, visto que a cidade é de pequeno porte e o número de transações é baixa.

A quantidade de oferta de bens similares é alta e a absorção do mercado pode ser considerada também alta. Considerando as condições de mercado e os atributos particulares dos imóveis avaliandos, estes são classificados como LIQUIDEZ MÉDIA.

4. METODOLOGIA EMPREGADA

A metodologia aplicável é função, basicamente da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade, quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nas partes 1 e 2 da Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado. O método técnico que sustentou a determinação de valor envolvidos neste presente laudo, foi o Método Direto Comparativo de Dados do Mercado, que convalida o valor estabelecido.

O Método Direto Comparativo de Dados do Mercado é utilizado, quando

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se dispõe de dados amostrais que permitam a formação de um modelo referencial estatístico.

5.PESQUISA E TRATAMENTO DE DADOS

Período da pesquisa: 22/03/2022 a 28/03/2022

Tratamento de dados: No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores para determinação do valor do terreno incialmente. Conforme a NBR 14.653-2, os fatores utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região para qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.

No presente trabalho, foram utilizados fatores que efetivamente contribuíram na homogeneização.

FATORES:

5 FATORES ANALISADOS

5 FATORES UTILIZADOS NO MODELO

DADOS:

8 ELEMENTOS PESQUISADOS

6 ELEMENTOS EFETIVAMENTE UTILIZADOS

Definição dos fatores utilizados:

Fator

Sigla

Descrição

Expressão adotada

Solo

Fs

Para cada tipo de superfície adotou-se um fator, como segue:Seca e firme:

Fs = preço * K

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K=1,0 Úmida: K=0,80 Alagadiça: K=0,60 Pantanosa: K=0,50 Perm. Alagada: K=0,40

Topografia

Ft

Para cada tipo de topografia do terreno adotou-se o K, como segue: Plano: K=1,0 Declive 5%: K=0,90 Declive 5 a 10%: K=0,80 Acima de 10%: K=0,70 Aclive suave: 0,90 Aclive acentuado: 0,70

Ft: preço * K

Localização