Viabilidade financeira do empreendimento

Sumário[pic 1]

Lista de Tabela        

Lista de Figura        

1.Local do empreendimento        

Dados do zoneamento urbano local        

2.Pesquisa de mercado em São Paulo        

3.O Empreendimento        

Características        

4.Viabilidade financeira do empreendimento        

Custos        

Avaliação dos demais custos envolvidos        

Cenários e plano de vendas para simulações        

Cenário Otimista        

Cenário realista        

Cenário Pessimista        

Conclusão        

Referências Biográficas        

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Lista de Tabela

Tabela 1 – Características do empreendimento

Tabela 2 – Custo e valor de venda

Tabela 3 – Valor médio

Tabela 4 – Custos e resultados do empreendimento

Tabela 5 – Simulação de umidade vendido por cenário

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Lista de Figura

Figura 1 – Zoneamento

Figura 2 – Parcelamento, uso e ocupação do solo

Figura 3 – Detalhamento da zona de uso

Figura 4 – Ciclo do empreendimento

Figura 5 – VPL Cenário otimista

Figura 6 – TIR Cenário otimista

Figura 7 – Exposição de caixa no cenário otimista

Figura 8 – Fluxo de caixa no cenário otimista para cálculo do VPL/TIR

Figura 9 – VPL Cenário realista

Figura 10 – TIR Cenário realista

Figura 11 – Exposição de caixa no cenário realista

Figura 12 – Fluxo de caixa no cenário realista para cálculo do VPL/TIR

Figura 13 – VPL cenário pessimista

Figura 14 – TIR cenário pessimista

Figura 15 – Exposição de caixa no cenário pessimista

Figura 16 – Fluxo de caixa no cenário pessimista para cálculo do VPL/TIR

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1.Local do empreendimento

Dados do zoneamento urbano local

De acordo com o zoneamento municipal da cidade de São Paulo, obtido no site da Prefeitura a região do empreendimento está situada em uma área com a seguintes características.

• Zona: LA ZM –1/ 02

• Coeficiente de aproveitamento máximo do terreno (CA): 1

• Taxa de ocupação máxima do terreno (TO): 0,50

Para o empreendimento Hungará, o coeficiente de aproveitamento máximo é calculado através da área (3033,83 m2) multiplicada pelo coeficiente 1. O valor do coeficiente obtido é igual a 3033,83 m2.

A taxa de ocupação é obtida através da somatória das áreas de projeção no solo do empreendimento, exceto áreas descobertas, vias de acesso e vagas de garagem, no caso do empreendimento Hungará a de ocupação será de 666,60 m2.

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Figura 1: Zoneamento

Fonte: Secretaria municipal de planejamento urbano - Http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/arquivos/secretarias/planejamento/zoneamento

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Figura 2: Parcelamento, uso e ocupação do solo

Fonte:www2.prefeitura.sp.gov.br/arquivos/secretarias/planejamento/zoneamento/0001/parte_II

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Figura 3: Detalhamento da zona de uso.

Fonte:ww2.prefeitura.sp.gov.br/arquivos/secretarias/planejamento/zoneamento/0001/parte_II/lapa

2.Pesquisa de mercado em São Paulo

Pesquisa de mercado em São Paulo e na região do empreendimento

 

Pesquisa realizadas

Para que fosse possível fundamentar a escolha do local para o residencial Hungará, foi realizado o levantamento de dados junto a entidades como Secovi e CRECI, assim como em imobiliárias na região do empreendimento.

Pesquisa Secovi – São Paulo

 

O Secovi - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo – disponibiliza em seu site (www.secovi.com.br) pesquisas frequentes com relação à situação do mercado imobiliário na cidade de São Paulo.

Pesquisas locais - Terrenos

Foi realizado diversas pesquisa de preços, para que se chegasse a valor médio do metro quadrado do terreno aonde se situará o empreendimento.

O levantamento do preço médio foi realizado junto a diversas imobiliárias que possui em seu portfólio imóveis na região, tal dados foi levantado junto ao portal “VivaReal”, que é considerado o maior portal imobiliária do Brasil, tendo em seu portfólio anúncios de mais de 3 milhões de imóveis, disponível no site (www.vivareal.com.br).

Foi verificado que o preço médio na região do empreendimento e de proximamente R$ 4065,32 reais por m2, o valor estimado do terreno será obtido multiplicado o valor médio do m2 na região pela área total do terreno, que na situação estudada e de 3033,83 m2.

Valor total do terreno R$ 12.333.510,00 (Doze milhões, trezentos e trinta e três, quinhentos e dez reais)

3.O Empreendimento

Características

O empreendimento denominado Residencial Hungará possui uma torre, compostas por pavimento térreo mais cinco pavimentos tipo, com 3 apartamentos por andar, sendo 2 apartamentos idênticos “espelho” e um único. O empreendimento conta com um total de 15 comercializáveis e mais um apartamento localizado no pavimento térreo, o mesmo e disponível para moradia do futuro zelador.