Processo Academico

Quando pensamos em financiamento imobiliário, temos que lembrar que o cenário atual da economia está mudando dia após dia, pois o mercado financeiro está de passando por um momento conturbado. Hoje, pesquisar os bancos com melhores juros, taxas e condições no financiamento de imóvel, pode chegar a gerar uma grande economia. Com isso, em qualquer operação de empréstimo, antes do contratar um financiamento imobiliário é primordial comparar os custos entre os bancos.

Segundo dados do Banco Central, as taxas cobradas pelos bancos; Banco do Brasil e Caixa variaram muito. Entre 6,22% a.a. a 17,68% a.a.

Tendo em vista que nesse negócio o imóvel funciona como uma garantia para os bancos, os mesmos cobram juros mais baixos em linhas de crédito imobiliário.

No Brasil existem hoje diferentes tipos de financiamentos imobiliários. Um tipo de financiamento realizado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o qual, tem taxas mais baixas, já que são regulados pelo governo e utilizam recursos do FGTS e poupança.

A modalidade SFH contempla apenas imóveis no valor de até 750 mil reais, nos estados do Rio de Janeiro, Minas Gerais, no Distrito Federal e em São Paulo. Sendo 650 mil reais o valor máximo nos demais estados.  

Com valores acima dessas faixas, o financiamento não pode ser feito pelo SFH, com isso e as taxas de juros podem ficar mais altas, aumentando de forma significante o valor final.

Além do sistema SFH, os juros podem ser cobrados de duas maneiras; e as linhas pós-fixadas, que tem uma taxa de juro pré-fixada, sendo corrigida pela variação da Taxa Referencial (TR), que será equivalente a Selic. E as linhas pré-fixadas, que como a própria nomenclatura  já demonstra, tem juros acordados no ato da contratação e assim permanecem as fixadas até o final do financiamento.

As condições também variam de acordo com o relacionamento do cliente com o banco. É por isso que, mesmo que a Caixa costume ser o banco com os menores juros, dependendo do caso o cliente pode conseguir taxas mais baratas em outros bancos. 

Veja nas tabelas a seguir as taxas de juros médias cobradas pelos grandes bancos no financiamento imobiliário em cada tipo de contrato no mês de maio. As informações foram passadas pelas próprias instituições financeiras ao Banco Central: 

JUROS PÓS-FIXADOS DE FINANCIAMENTOS DE IMÓVEIS FORA DO SFH

		Taxas De Juros
Posição	Instituição	% A.m.	% A.a.
1	Bco Citibank S.A.	0,70	8,70
2	Hsbc Bank Brasil Sa Bco Multip	0,72	9,02
3	Bco Santander (brasil) S.A.	0,74	9,25
4	Bco Do Brasil S.A.	0,74	9,26
5	Brazilian Mortgages Ch S.A.	0,74	9,28
6	Bco Bradesco S.A.	0,75	9,42
7	Bco Do Est. De Se S.A.	0,76	9,46
8	ItaÚ Unibanco Bm S.A.	0,76	9,51
9	Ape Poupex	0,78	9,78
10	Caixa Economica Federal	1,11	14,12

Março - 2015

Fonte: Banco Central

Juros não são tudo

A comparação dos juros pode funcionar como uma primeira análise sobre quais bancos têm custos de financiamento mais caro ou mais barato. 

Mas, muitos outros custos são envolvidos em um financiamento imobiliário e os juros podem ser negociados de acordo com o relaciomento que o cliente tem com o banco e com o seu perfil de crédito.

A melhor forma de comparar os custos é observar o Custo Efetivo Total (CET), taxa que engloba todas as despesas com o financiamento que vão além do valor efetivamente pago pelo imóvel.

O CET inclui os juros, os seguros habitacionais (MIP e o DFI), a tarifa mensal de serviços administrativos e a tarifa de avaliação do imóvel e impostos, quando aplicáveis, como o Imposto de Operações Financeiras (IOF).

Apenas os custos dos seguros habitacionais, por exemplo, podem facilmente superar o montante de 100 mil reais ao final do prazo, além de variar mais de 135 mil reais entre diferentes instituições financeiras.

Levantamento sobre taxas de crédito para a compra do imóvelrealizada pela associação de consumidores Proteste em oito bancos mostra que o consumidor pode economizar até 151,9 mil reais em um financiamento de 30 anos caso realize uma pesquisa das taxas cobradas pelas instituições financeiras antes da contratação do crédito. 

Para o levantamento foram simulados dois cenários para um comprador de 35 anos que queira financiar um imóvel de 400 mil reais e 800 mil reais durante 30 anos, para mostrar qual o melhor financiamento para cada um dos casos em oito instituições financeiras: Banco do Brasil, Banrisul, Bradesco, Citibank, Caixa Econômica Federal, HSBC, Itaú e Santander.

A maior economia é obtida nos casos em que a renda familiar seja de 22 mil reais e seja financiado 70% do valor de um imóvel de 800 mil reais, comparando o HSBC, que tem o menor Custo Efetivo Total (9,57%) com o Banrisul, cujo CET é o mais elevado (11,53%).

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