TRABALHO DE CONCLUSÃO DE MÓDULO

CENTRO DE FORMAÇÃO PROFISSIONAL PAULO CÉSAR DIAS DE SOUZA

[pic 1]

TRABALHO DE CONCLUSÃO DE MÓDULO

Felipe Heide Madeira Monteiro

Turma 10

Operações Imobiliárias II – Professor Paulo César Dias de Souza

Belo Horizonte, 23 de novembro de 2020

        Para a realização do trabalho de conclusão, foram requisitadas simulações de financiamento imobiliário em duas instituições financeiras distintas, com os seguintes parâmetros:

- Imóvel em valor de R$ 260.000,00 (novo e usado);

- Renda Bruta Familiar de R$ 6.000,00;

- 03 anos trabalhados sob regime FGTS;

- Sem posse prévia de imóvel;

- Tabelas de Amortização SAC e PRICE, considerando o mínimo de entrada para a compra, e o tempo máximo de financiamento.

        Os financiamentos emulados tiveram como cliente o autor do trabalho, de 38 anos. Para a coleta dos dados requisitados, foram necessárias 08 simulações. Abaixo seguem os resultados obtidos no Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal:

[pic 2]

[pic 3]

[pic 4]

[pic 5]

[pic 6]

[pic 7]

[pic 8]

[pic 9]

        As informações obtidas com a Caixa Econômica Federal ofereciam opções de seguros, essas foram consideradas em respeito ao valor menor nas parcelas. A corretora ,Too foi a escolhida para compor os dados para a próxima etapa do trabalho. Uma tabela foi montada com os dados de interesse:

[pic 10]

Veremos então o cenário para um apartamento novo e um usado. Os parâmetros dados são: sistema de amortização, juros (efetivo e nominal), CET, a primeira prestação e o valor da entrada. O objetivo é definir a melhor opção de financiamento para ambos.

Sistema de Amortização: O cliente tem uma renda fixa de R$ 6.000,00. Uma regra prudente é não comprometer mais do que entre 20 e 30% da renda no pagamento das prestações, o que limitaria o montante deslocado para o pagamento da dívida mensalmente para um teto de R$ 1.800,00.

O modelo SAC permite que as prestações sejam menores ao final da dívida, mas as parcelas iniciais são altas. No caso do cliente, os pagamentos iniciais no Banco do Brasil excederiam o limite estabelecido, o que deixa a proposta SAC da Caixa mais atrativa em ambos cenários. As propostas SAC da Caixa para os imóveis também permite um prazo bem maior (420 meses contra 360 de qualquer operação no BB) para o pagamento.

Já o modelo PRICE tem uma regularidade maior no valor das prestações, mas a amortização aumenta. As primeiras prestações consistem mais de juros, que diminuem progressivamente. Ambas as propostas possuem valores próximos, mas os da Caixa também são mais atrativos, e os prazos, idênticos.

Juros: O Banco do Brasil tem os valores mais baixos em suas composições do que a Caixa, sendo 0,05% menor no efetivo, e 0,046% menor no nominal para qualquer um dos imóveis. Embora um componente ubíquo de transações financeiras, não dever ser privilegiado ao ser considerar a dívida, que é mais complexa em sua composição.

CET: O custo efetivo total das operações corresponde à consideração de juros, taxas, encargos, tributos e seguros que compõe a dívida. Observa-se aqui uma diferença entre a escolha do modelo SAC ou PRICE: as operações SAC se mostram mais onerosas em qualquer um dos bancos em relação à PRICE. No caso dos imóveis, a Caixa tem taxas mais interessantes para ambos pelo PRICE (9,05% contra 9,09%), mas o SAC é mais alto em relação ao do Banco do Brasil (9,12% contra 9,11%). Este componente é que, de fato, caracteriza o valor agregado dos serviços ao crédito cedido, e revela o real custo da operação. Para quem faz o financiamento, é sempre mais interessante buscar o menor valor.

Prestações: os valores das prestações iniciais do SAC do Banco do Brasil, como supracitado, superam àquele do que seria considerado prudente em relação à renda, mesmo que por pequena margem, e a possibilidade de sua contratação foi descartada pelo cliente/autor do trabalho. As operações PRICE, no entanto, ainda estão dentro de uma margem segura.

A Caixa tem prestações iniciais mais leves para o SAC, e vemos que as últimas prestações chegam a menos de 1/3 do valor original, mas vale lembrar que ela são para 420 meses, ao contrário do Banco do Brasil, que são de 360, e também o CET mais elevado. Flutuações na economia não podem ser previstas, mas quando elas ocorrem, não costumam beneficiar quem tem dívidas de longo prazo a pagar.