Ações locatícias

AÇÕES LOCATÍCIAS

LOCAÇÃO:

1. Código civil  - art. 565 a 578, CC

CONTRATO DE LOCAÇÃO: tem como objeto o uso e fruição de coisa infungível; → posse direta – o inquilino passa a ter posse direta da coisa;

A locação necessariamente é um contrato mediante remuneração – aluguel;

1. Lei do inquilinato – lei nº 8245/91

- tem um objeto especifico – art. 1º - locação de imóvel urbano cujas finalidades são: fins residenciais, comercial/não residencial, por temporada; na lei do inquilinato SOMENTE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO, o resto se dará no código civil.

Estrutura da lei do inquilinato

*tem uma ênfase subjetiva: lei protetiva dos interesses do inquilino

- Aspectos materiais da lei do inquilinato – art. 1º ao art. 57;

- Aspectos processuais da lei do inquilinato – art. 58 e seguintes; curiosamente esta é uma lei de um único contrato de locação; → ações cabíveis: ação de despejo; ação de consignação em pagamento; ação revisional; ação renovatória.

ESTRUTURA GERAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Partes: locador (senhorio)

            Locatário (inquilino)  

OBS: como regra geral a locação é realizada pelo proprietário porem, outros titulares de direitos reais ou negociais também podem locar. Exemplo: artigo 7º da lei do inquilinato.

Remuneração: ALUGUEL –art. 17 ao 21 da lei.  

*****DEVERES DAS PARTES: artigo 22 e 23, da lei. No artigo 22 mostra os deveres do locador em relação ao contrato – PEGADINHAS: inciso X – é o locador que paga as despesas extraordinárias de condomínio; inciso VIII aqui tem escolha, se colocar no contrato não é o locador que paga, se for omisso no contrato é o locador que paga; no inciso X não tem essa opção;

No artigo 23 mostra os deveres do locatário; cada um dos incisos autoriza o despejo; ele é uma hipótese em que se desfaz a locação quando não forem cumpridos os deveres deste artigo.

OBS: quando tratar de perguntas materiais – olhar do art. 1º ao 57 da lei.

ESPECIES DE LOCAÇÃO:

1. Locação residencial: art. 46 e 47 da lei. Para poder aplicar o artigo 46 tem que ser contrato escrito e prazo mínimo de 30 meses. A diferença básica é que quando se esta locando pela hipótese do artigo 46 ocorre a denuncia vazia que é modalidade de despejo sem motivo; no artigo 47 não tem essa possibilidade;

1. Locação por temporada: artigo 48 ao 50 da lei; essa locação se marca pelo seu prazo→ DE 90 DIAS; parece um contrato de hospedagem; pode cobrar de forma antecipada o aluguel.

1. Locação não residencial: artigo 51 ao 57 da lei.

TODAS AS VEZES QUE TIVER UMA NORMA DE PROTEÇÃO, UMA PROIBIÇÃO, E TODAS ÀS VEZES QUE A NORMA FOR INFRINGIDA → OCORRE NULIDADE.

Isso ocorre na lei do inquilinato – quando infringir uma norma dessa lei →ocorre NULIDADE  - art. 45,da lei.

AÇÃO DE DESPEJO- art. 59 ao 66 da lei.

OBJETIVO: art. 5º da lei do inquilinato: quando quer acabar com o contrato de locação e quer o imóvel de volta. Todas as vezes que o locador entrar com ação para recuperar o bem imóvel é AÇÃO DE DESPEJO, não importa a razão disso.

PEGADINHA: a lei disse que é uma ação do locador, não interessa se ele é coproprietário, usufrutuário etc. EXEMPLO: menino de 5 anos recebe um imóvel de herança do avô; quem será o usufrutuário é o pai dele; mas o proprietário é o menino de 5 anos; se foi o pai que locou o imóvel e agora quer de volta, para ação de despejo quem será o polo ativo na ação é o pai, e não o próprio proprietário do imóvel. É o locador que importa aqui.

CUIDADO – art. 58 – são regras processuais gerais – essas regras devem ser observadas em todas as ações locatícias.

O inciso II – regra de competência – tudo depende do contrato – o foro de eleição é normalmente do lugar do imóvel, mas se no contrato estipulou outro foro é esse que será.  

Inciso III – APLICADO A TODAS AS AÇÕES LOCATÍCIAS – se o inquilino não pagou um aluguel, e entrar com ação para pagar esse aluguel o valor da causa sempre será 12 meses de aluguel – O VALOR DA CAUSA SEMPRE SERÁ 12 MESES DE ALUGUEL, NÃO IMPORTA QUANTOS ALUGUEIS O INQUILINO NÃO PAGOU. 

ESTRUTURA DA AÇÃO DE DESPEJO

- ENDEREÇAMENTO – ART. 58, II, lei do inquilinato.

- PREAMBULO:

1. Partes – autor (locador) (OBS: a ação locatícia nunca precisa de outorga uxória, apenas para fazer o contrato, mas para propor ação não);

                  - réu (locatário/inquilino)

                  - sub locatário: tenho um imóvel, e loco ele para o X, esse X com minha permissão ele subloca esse imóvel – O SUB LOCATARIO NÃO É PARTE DA AÇÃO DE DESPEJO, porém, no final da ação, intima o sub locatário; art. 59 da lei.

2. Nome da ação: AÇÃO DE DESPEJO

3. Rito comum ordinário – art. 59 caput. Da lei do inquilinato.