A CONDUTA DO REGISTRO IMOBILIÁRIO FRENTE ÀS ORDENS E TÍTULOS JUDICIAIS

FACULDADE DE CIÊNCIAS HUMANAS, SOCIAIS E DA SAÚDE

UNIVERSIDADE FUMEC

Programa de Pós-graduação em Direito

AMANDA DE CAMPOS ARAÚJO

A CONDUTA DO REGISTRO IMOBILIÁRIO FRENTE ÀS ORDENS E TÍTULOS JUDICIAIS

Belo Horizonte

2019

RESUMO

Pretende-se analisar, em um primeiro momento, a importância do serviço registral, sob o aspecto da segurança das transações, e a atuação do oficial de registro na consecução desse objetivo, por meio da qualificação registral, que constitui um poder-dever inerente à atividade. Em seguida, passa-se à análise da função jurisdicional, incluindo-se a sua relevância não só no que tange à pacificação dos conflitos sociais, mas como responsável por resguardar os direitos e garantias fundamentais do cidadão e, em última análise, concretizar a justiça social e o bem estar da população. Para a materialização desses objetivos inerentes à atividade jurisdicional, imprescindível que seja resguardada a soberania das decisões judiciais, em prol da efetividade do processo e da credibilidade no sistema. Confrontando esses dois aspectos – segurança das transações imobiliárias, proporcionada pela análise da possibilidade de inscritibilidade dos títulos, e a soberania das decisões judiciais – gera-se um impasse: qual conduta deverá ser adotada pelo oficial de registro, ao proceder a um juízo de qualificação negativa? Após a análise do tema, depara-se com a constatação de que não se reputa razoável entender que a autoridade judicial, no exercício da função jurisdicional, deve ficar à mercê de uma decisão final acerca da controvérsia pela autoridade competente em matéria administrativa, sob pena de ineficácia do próprio sistema.

Palavras-chave: Registro Imobiliário. Segurança Jurídica. Qualificação Registral. Ordens e Títulos Judiciais. Soberania das Decisões. Conduta do Oficial de Registro.

ABSTRACT

           This article analyzes, in a first moment, the importance of the registry service, in the aspect of the security of the transactions, and the performance of the registration officer in the accomplishment of this objective, through the registry qualification, that constitutes an inherent power-of-charge to the activity. It then goes on to analyze the jurisdictional function, including its relevance not only to the pacification of social conflicts, but as responsible for safeguarding the fundamental rights and guarantees of the citizen and, ultimately, to bring justice to justice welfare of the population. For the materialization of these objectives inherent to the jurisdictional activity, it is essential that the sovereignty of the judicial decisions be protected, in favor of the effectiveness of the process and the credibility in the system. Confronting these two aspects - security of real estate transactions, provided by the analysis of the possibility of inscrutability of the titles, and the sovereignty of judicial decisions - a deadlock is generated: what conduct should be adopted by the registry official, when proceeding to a qualification judgment negative? After examining the subject, it is found that it is not considered reasonable to understand that the judicial authority in the exercise of the judicial function should be at the mercy of a final decision on the controversy by the competent authority in administrative matters, under penalty inefficiency of the system itself.

Keywords: Real Estate Registry. Legal Security. Registral Qualification. Judicial Orders and Titles. Sovereignty of Decisions. Conduct of the Registration Officer.

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1 INTRODUÇÃO

O direito de propriedade reputa-se de grande relevância quando se trata de bens imóveis, não apenas pela dimensão material desse direito, mas também pelas questões ligadas à habitação e moradia, decorrentes das aglomerações urbanas.

Daí dizer-se da importância da segurança nas transações imobiliárias, que está diretamente relacionada a uma atuação eficiente dos serviços registrais, que devem analisar os títulos e documentos apresentados pelos usuários, sob o ponto de vista dos mais variados aspectos jurídicos. Sob essa perspectiva, todos os títulos – particulares, judiciais ou públicos – devem se submeter à avaliação prudencial do registrador, que é, em última análise, o responsável técnico pela segurança dessas transações.

Por outro lado, deparamo-nos com a necessidade de reafirmação da ordem jurídica, enquanto meio de pacificação dos conflitos e responsável por materializar os preceitos constitucionais. Para a eficácia e credibilidade do sistema, imprescindível o desenvolvimento de uma consciência ética e moral nos indivíduos, que têm o dever de respeito à soberania das decisões judiciais.

Na prática dos serviços registrais, há muito se discute a solução a ser dada nos casos em que o oficial competente procede a uma qualificação negativa de um título judicial ou se recusa a cumprir uma ordem judicial. A questão não é nova, mas ainda gera muita polêmica nos dias atuais. Tanto é que nos deparamos com as mais variadas correntes doutrinárias sobre o assunto e com as mais variadas regras nas normatizações locais, por parte das Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados.

Para se tentar definir a conduta a ser adotada pelo oficial de registro, no primeiro capítulo, é realizada uma breve exposição da relevância da atividade, no que tange à segurança das transações imobiliárias, partindo, em seguida, para uma análise da qualificação registral, responsável direta pela tão almejada segurança jurídica.

No segundo capítulo, analisou-se aspectos relacionados à atividade jurisdicional, identificando-se as possíveis decisões judiciais que se submetem ao serviço registral (ordens e títulos judiciais). Em seguida, explicitou-se aspectos relativos à importância da prevalência dos deveres éticos por parte dos jurisdicionados, incluindo-se aí, o dever de observância às decisões judiciais, sobretudo para que os direta ou indiretamente envolvidos na demanda não sejam apenados civil, penal ou administrativamente por condutas contrárias a esses deveres e/ou contrárias à lealdade e efetividade do processo.

Finalmente, confrontou-se, no terceiro capítulo, a necessidade de o oficial de registro resguardar a segurança das transações imobiliárias com a obrigatoriedade de cumprimento das decisões judiciais, possibilitando, ao final do estudo, a definição da conduta adequada por parte desse profissional, sob os aspectos da razoabilidade e proporcionalidade.

2. O REGISTRO IMOBILIÁRIO

2.1 Segurança jurídica nas transações imobiliárias

Inobstante o patamar de evolução em que vivemos atualmente, ainda está arraigada na sociedade a ideia de que o sistema registral nada mais é que um canal de burocracia, que visa à arrecadação milionária em favor dos titulares desse serviço, em detrimento dos interesses diretos da população. Inclusive, foram nesse sentido as críticas expostas pelo CNJ, em sessão plenária realizada em 22.09.2015, em que os conselheiros manifestaram a discordância quanto à permanência dessa estrutura no país (BRASIL, 2015, 1h10´ - 1h20´).