O TREINO DE HABILIDADE: AVALIAÇÃO PROFISSIONAL

Ritos Especiais Cíveis

TREINO DE HABILIDADE: AVALIAÇÃO PROFISSIONAL

Antônio e Henrique celebraram contrato locação de imóvel em Belém, ficando ajustado o preço de R$ 2.000,00 a ser reajustado anualmente e definido o foro da comarca da capital do Pará para dirimir quaisquer conflitos. De forma abrupta após seis meses do contrato Henrique o locatário recebeu comunicação do locador que o aluguel seria majorado para R$ 2500,00 já no sétimo mês de vigência do contrato, em razão do aumento dos valores locatícios na cidade.

Como estava na vigência do contrato Henrique notificou Antônio, manifestando a sua expressa discordância. Na data aprazada para pagamento do aluguel Henrique se dirigiu a residência de Antônio para o pagamento e este recusou o recebimento, argumentando que somente receberia e daria quitação se o pagamento fosse de R$ 2.500,00. Antônio procura você como advogado para buscar solução acerca da questão. (Fonte: FGV Projetos Exame XVII OAB - adaptada)

Antes de discutir a ação cabível, como advogada de Henrique entendo que seja importante explicar quais as regras que são utilizadas para o reajuste de aluguéis residenciais. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não fixa um índice de correção dos contratos, tampouco é clara quanto à periodicidade mínima dos reajustes, entendimento que só se depreende da Lei 9.069/1995, que dispôs sobre o Plano Real. Em seu artigo 28, a Lei 9.069/1995 fixou a periodicidade mínima de reajuste como sendo de 12 meses, em seu parágrafo 1º referido artigo determina que qualquer cláusula com previsão distinta de reajuste deve ser considerada nula de pleno direito. No que refere aos aluguéis residenciais, o inciso IV do parágrafo 3º artigo 28, determina que essa periodicidade deve ser contada da data do último reajuste.

Diante do exposto, Henrique está correto ao se recusar a aceitar o reajuste proposto por Antônio, uma vez que foi proposto no sétimo mês de vigência do contrato, período inferior ao mínimo previsto na legislação. Não bastasse isso, o artigo 19 da Lei do Inquilinato^[1] também prevê que, somente após três anos de vigência do contrato, nos casos em que houver discordância quanto ao valor de mercado, é permitido às partes que peçam a revisão judicial do aluguel.

O próprio Código Civil, em seu artigo 334^[2], estabelece a consignação em pagamento como uma das alternativas para extinção de obrigação, sendo que o inciso I do artigo 335 do mesmo diploma legal, estabelece que a recusa sem justa causa do credor em receber o pagamento ou quitação como uma das hipóteses de cabimento desta ação.  Apesar da recusa de Antônio (locador) em aceitar o pagamento de Henrique, por se tratar de consignação em espécie, como sua advogada, recomendaria a consignação pela via extrajudicial nos moldes do que é previsto no parágrafo 1º do art. 539 do CPC^[3].  

No procedimento extrajudicial, depois de depositar a quantia em um estabelecimento bancário oficial, no local previsto para o pagamento, para assegurar a eficácia da consignação Henrique teria que enviar carta com aviso de recebimento a Antônio, que teria o prazo de dez dias corridos para se manifestar. Importante notar que por se tratar de um procedimento pré-processual, ou seja, que antecede a propositura na esfera judiciária, o prazo deve ser contado em dias corridos.

A menos que Antônio manifeste sua recusa de forma escrita ao estabelecimento comercial, segundo previsão do parágrafo 2º do artigo 539 do CPC 15, Henrique será liberado da obrigação e a quantia fica à disposição do credor. Naturalmente, se houver uma recusa formal de Antônio, a única via disponível seria propor ação de consignação em pagamento, no prazo de até um mês da data da recusa (art. 539 §3º CPC 15), uma vez passado esse prazo o depósito será considerado se efeito e poderá ser resgatado.

Importante notar que, a recusa expressa não precisa ser fundamentada, cumprindo ao réu, quando do ajuizamento da ação de consignação se manifestar na contestação. De sua parte, na propositura da ação, Henrique deve juntar à inicial o comprovante de depósito, bem como a recusa formal do credor de recebê-lo (art. 539 parágrafo 3º do CPC 15).

Wambier (2021, RB 2.3)^[4] ressalva que o Código de Processo Civil não é suficientemente claro quanto ao impacto do silêncio do credor quanto ao depósito. No entendimento do autor, o devedor não pode ser considerado em mora, contudo, isso não impede que o locador, no caso Antônio, entre com ação para provar a insuficiência do pagamento, lembrando que o depósito não interrompe o prazo prescricional para o ajuizamento desta ação, sendo que o ônus de provar a insuficiência é do credor. Esta seria a grande vantagem da consignação extrajudicial, a inversão do ônus da prova de que o depósito efetuado não está condizente com a obrigação pactuada.

Ao entrar com a ação de consignação em pagamento, Henrique impede sua constituição em mora por desrespeito ao inciso I do artigo 23 da Lei do Inquilinato, mas acaba por constituir Antônio em mora pela recusa de receber o pagamento e dar a respectiva quitação. Sob o tema, cumpre destacar o inciso II do artigo 401^[5] do diploma civilista, que estabelece mora do credor enquanto se recusar a receber o pagamento, ficando Antônio sujeito a todos os efeitos da mora até essa data.

No caso em tela, Henrique é o próprio devedor e, portanto, tem legitimidade ativa para propor a ação, mas esta também poderia ser proposta por terceiro interessado na extinção do pagamento (ex. fiador). Lembrando que o Código Civil não impede que terceiro não interessado efetue a consignação em pagamento, só estabelece que não há sub-rogação deste aos direitos do credor (art. 305 CC^[6]).

A ação de consignação em pagamento deve ser requerida no local do pagamento, segundo previsão do artigo 540 CPC 15^[7], que também determina que na data da consignação cessam os juros e riscos, desde que a demanda seja considerada procedente. A Lei do Inquilinato, em seu artigo 58, inciso I, determina que o foro competente é o do local do imóvel, salvo se as partes tenham pactuado expressamente outro local no contrato de locação.

Por se tratar de uma obrigação de prestação sucessiva, no caso de Henrique mesmo que não faça pedido expresso na inicial, o artigo 541 do CPC 15^[8], fundado no princípio da economia processual, possibilita a consignação do pagamento do aluguel enquanto durar o processo. Importante ressalvar que o requerimento pode ser feito por petição simples, porém, se o prazo de cinco dias após a data de vencimento não for respeitado, ocorre preclusão, e por conseguinte se fará necessário o ajuizamento de ação consignatória autônoma para os valores depositados com atraso.