Análise Mercado Imobiliário Rio de Janeiro

Fundação Getúlio Vargas

Escola Brasileira de Administração Pública e de Empresas - EBAPE

Graduação em Administração

FORMAÇÃO DE PREÇOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO (2008-2014)

por

Gustavo Sartore de Souza Geraldino

Rio de Janeiro

2015

Fundação Getúlio Vargas

Escola Brasileira de Administração Pública e de Empresas - EBAPE

Graduação em Administração

FORMAÇÃO DE PREÇOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO (2008-2014)

por

Gustavo Sartore de Souza Geraldino

Rio de Janeiro

2015

GUSTAVO SARTORE DE SOUZA GERALDINO

FORMAÇÃO DE PREÇOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO (2008-2014)

Monografia para obtenção do grau de bacharelado em Administração apresentada à Escola Brasileira de Administração Pública e de Empresas

Área de concentração: Finanças e Economia

Orientador: Prof. Edson Daniel Gonçalves Lopes

Rio de Janeiro

2015

Resumo

O recente crescimento abrupto do preço dos imóveis verificado na cidade do Rio de Janeiro pode ser atribuído a diversas variáveis como, por exemplo, anúncio da realização da Copa do Mundo dos jogos olímpicos no Brasil, grande crescimento do financiamento imobiliário nos últimos anos, boom econômico devido ao aumento do preço das commodities e a melhora dos termos de troca no país na última década e diversas outras variáveis. Essa pesquisa visa, dentro de suas limitações, identificar as principais variáveis explicativas desse aumento de preço dos imóveis na cidade do Rio de Janeiro entre os anos de 2008 e 2014 através da implementação de um modelo de regressão linear múltipla. O objetivo principal da pesquisa é o de explicar o máximo da variável dependente em análise e determinar o grau de impacto de cada variável inclusa no modelo, respeitando-se as restrições estatísticas impostas.

Palavras-chave: Mercado imobiliário, Regressão linear múltipla, Rio de Janeiro, preço dos imóveis, variáveis determinantes

Abstract

The recent sharp growth in house prices occurred in the city of Rio de Janeiro can be attributed to several variables, for example, announcement of the World Cup of the Olympic Games in Brazil, significant growth in the real estate financing in recent years, economic boom due to increased commodity prices and improved terms of trade in the country in the last decade and several other variables. This research aims, within its limitations, identify key explanatory variables that increase the price of real estate in the city of Rio de Janeiro between 2008 and 2014 by implementing a multiple linear regression model. The main objective of the research is to explain the maximum of the dependent variable in analysis and determine the degree of impact of each variable included in the model, respecting the statistics restrictions imposed.

Keywords: Housing Market, multiple linear regression, Rio de Janeiro, house prices, determinant variables

Lista de abreviaturas e siglas

FIT                 Financiamento imobiliário total

CR                Comprometimento de renda

UPP                Unidade de polícia pacificadora

LTV                Loan-to-value

NEFRJ                Nível de emprego formal no estado do rio de janeiro

VIF                 Variance inflation factor

FIPF                Financiamento imobiliário pessoa física

FIPJ                Financiamento imobiliário pessoa jurídica

PIB                Produto interno bruto

IBC-Br RJ        Índice de atividade econômica do Banco Central ajustado sazonalmente

RMRJ                 Região metropolitana do rio de janeiro

PIRJ                Preço dos Imóveis na cidade do Rio de Janeiro

INCC                Índice nacional de custos da construção civil

R²                Coeficiente de determinação

H0                Hipótese nula

H1                Hipótese alternativa

DW                 Durbin-watson

dL                Valor crítico inferior

dV                Valor crítico superior

n                Número de observações

k                Número de variáveis independentes

α                Nível de significância

Sumário

1. Introdução        8

2.1. Objetivo geral        10

2.2. Objetivos específicos        10

2.3. Relevância do Estudo        11

3. Limitações da pesquisa        12

3.1. Limitações das variáveis explicativas inclusas no modelo        12

3.2. Restrições estatísticas        13

4. Referencial Teórico        14

5. Análise de variáveis        15

5.1. LTV e o Financiamento imobiliário como razão do PIB        15

5.2. Outras variáveis não inclusas no modelo        18

6. Estudo UPP        23

6.1. Metodologia de cálculo do Índice UPP        23

6.2. Análise UPP        25

7. Metodologia        27

7.1. Tipo de pesquisa        27

7.2. Coleta dos dados        28

7.3. Tratamento de dados        28

8. Análise dos dados        29

8.1. Matriz de correlação entre as variáveis independentes        29

8.2. Modelo de regressão linear múltipla        29

8.3.Teste Qui-Quadrado – Aderência dos resíduos a normal        31