Anatocismo No Crédito Imobiliário

Anatocismo no Crédito Imobiliário

No banco, a escolha do financiamento faz diferença no valor pago. Há dois tipos principais de amortização da dívida, a Tabela Price e o SAC (Sistema de Amortização Constante). A primeira tem como vantagem o fato de garantir prestações fixas, que serão corrigidas apenas uma vez ao ano, por índices que reponham a inflação. A Price pode ser boa opção para quem procura estabilidade na parcela. No SAC, a tabela usada atualmente pela Caixa garante prestações maiores no início e menores no final do contrato de financiamento. Para quem pode pagar mais nas primeiras parcelas, pode ser interessante. Como no SAC amortiza-se mais no começo, incidem menos juros sobre o saldo devedor. Isso é melhor que a Tabela Price. Caso a inflação volte a ser elevada, ambas as modalidades de amortização terão os mesmos efeitos. Há questionamento jurídico dos juros sobre juros. Mas um grupo de 32 respeitados especialistas em Matemática Financeira e acadêmicos brasileiros lançou manifesto em defesa dos juros compostos, que são empregados nas operações de crédito. Eles se dizem “preocupados com a restrição legal de se capitalizar juros” e “apelam para que os representantes dos poderes Legislativo e Judiciário” reexaminem tal proibição, contida na súmula número 121 do STF (Supremo Tribunal Federal)”. “É contrária a tudo que se faz no mundo real e ao que se ensina nas universidades e nos livros”, diz o documento. Os juros compostos são utilizados nos cálculos das parcelas de empréstimo. Por essa modalidade, os juros de dívida são incorporados ao valor principal e passam a render juros também. O método mais comum é o chamado “tabela Price”, que prevê valores fixos de parcelas. De acordo com estimativas de juristas, há milhões de processos na Justiça questionando esse regime quando aplicado a financiamentos habitacionais, por exemplo. Na maioria dos casos, ganham os mutuários que processaram bancos ou construtoras. Para os signatários do manifesto, entretanto, as decisões jurídicas estão “fundamentadas em argumentos equivocados, que contrariam a lógica e o bom-senso”. Os juízes recomendam a troca para o sistema de juros simples, mas isso é matematicamente impossível. “Não existe maneira de corrigir operação de crédito usando juros simples”, frisa José Dutra Vieira Sobrinho (Folha de S. Paulo, 08/10/09). “É questão científica e, portanto, não jurídica”. Segundo esse conhecido matemático financeiro, “não existe nenhum país que não use a Tabela Price como regra para os cálculos dos financiamentos”.

Antes do lançamento da restrição legal mencionada, no âmbito do STF, sintetizada no texto da Súmula nº 121, a Caixa Econômica Federal tinha anunciado que voltaria a oferecer, depois de seis anos, financiamentos habitacionais com parcelas mais baixas no início do contrato com o objetivo de aumentar o acesso ao programa do governo federal que prometia a construção de 1 milhão de casas. De acordo com suas estimativas, esse sistema de pagamentos, conhecido como Tabela Price, permitirá que 7,6 milhões de pessoas com renda de até dois salários mínimos busquem financiamentos no valor de R$ 40 mil, por exemplo, para a compra de imóveis. Se o método de cálculo das prestações fosse o SAC (Sistema de Amortização Constante), até então o único usado pela Caixa, essas pessoas não poderiam pegar o empréstimo por não terem renda suficiente para as parcelas iniciais do contrato. As estimativas foram feitas com base na renda das famílias declarada ao IBGE. A Caixa decidiu voltar a oferecer esse tipo de empréstimo depois da sanção da lei que criou o programa Minha Casa, Minha Vida. Na lei, o governo obriga os bancos a oferecerem aos mutuários pelo menos dois