Aplicação Do CDC Nas Relações Imobiliárias

APLICAÇÃO DO CDC NOS NEGÍCIOS IMOBILIÁRIOS

O mercado imobiliário permanece em grande expansão no país, por isso, muitas pessoas estão comprando seus imóveis. Contudo, da mesma forma que aumentou o volume de compras no setor, cresceu a quantidade de problemas com contratos e com os produtos, elevando o número de ações judiciais envolvendo construtoras e incorporadoras.

A massificação da sociedade colocou em crise o modelo contratual elaborado da época do liberalismo econômico, consequentemente gerando o chamado contrato de adesão, que refletiu o modo de produção e distribuição de bens e serviços em larga escala, inclusive no setor imobiliário. Além das críticas que lhe são devidas, não podemos olvidar que, os contratos de adesão são ferramentas fundamentais no capitalismo moderno, pois a negociação minuciosa e pessoal entre a cada cliente e as incorporadoras tornaria a atividade imobiliária quase impraticável. Por isso, tal relação de hipossuficiência entre comprador e incorporador merece total atenção e proteção pelo poder legislativo e judiciário.

Nos contratos de adesão, o adquirente coloca-se em posição de inferioridade ao incorporador, justamente por não poder negociar com liberdade o conteúdo do contrato. Desse modo o Código de Defesa do consumidor veio equalizar essa relação.

Qualquer pessoa que está envolvida em negócios imobiliários, seja na compra ou na venda, precisa estar ciente do Código de Defesa do Consumidor.

O art. 3° do Código de Defesa do consumidor nos traz a definição de fornecedor:

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

Tal artigo abrange a definição de incorporador, que vem descrita no art.29 da lei 4591/64, lei dos condomínios e incorporações. Senão vejamos o conceito de incorporador na lei de incorporações:

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Já o conceito de adquirente do imóvel, aplica-se facilmente no conceito de consumidor, como assim podemos observar no art. 2°do Código de Defesa do Consumidor :

“Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.”

Sobre o tema pacífico, o STJ já posicionou favoravelmente: “INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – CONTRATO – CLÁUSULA ABUSIVA. O contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido pela lei que lhe é própria (Lei 4.591/1964), mas sobre ele também incide o Código de Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva (...)”.

Mais que comprovada a relação de consumo entre incorporador e adquirente, vejamos um caso de grande repercussão onde irei tecer alguns comentários, onde a construtora foi condenada no STJ por ter se utilizado de propaganda enganosa na venda de empreendimento no Rio de Janeiro.

A 4ª turma do STJ julgou, no REsp 1188442, um caso em que unidades residenciais do empreendimento denominado Meliá Barra Confort First Class, no Rio de Janeiro, foram vendidas como apart hotéis com serviços. Não obstante terem sido anunciado como hotel ou apart-hotel com serviços, o Meliá Barra Confort First Class acabou sendo interditado pela prefeitura e tendo alterada a sua função para simples residencial com serviços.

Um grupo de compradores de 7 (sete) unidades tiveram seus recursos analisados pela turma, onde alegavam terem sido vítima de propaganda enganosa. Na ação pediram anulação do contrato, a restituição das quantias paga, indenização por perdas e danos e danos morais.

No presente caso os compradores disseram que foram ludibriados, pois o imóvel foi vendido como apart-hotel com serviços e seriam administrados pela empresa Meliá, o que certamente iria garantir uma renda mensal. Mas a incorporadora não informou aos compradores que naquela localidade onde a obra foi construída, não havia autorização pela prefeitura para realização de atividade econômica, o que transformou o empreendimento apenas em prédios residenciais.

Analisando este caso, podemos verificar que houve várias afrontas aos princípios norteadores da relação de consumo por parte da incorporadora.

Embora em primeiro grau os pedidos tenham sido julgados procedentes, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou a sentença sob a alegação que não ocorreu propaganda enganosa, pois havia referência ao projeto residencial nos documentos apresentados.

Com relação a decisão do referido Tribunal, podemos perceber que não houve sensibilidade na percepção de que se há ausência da boa fé nas relações obrigacionais (a incorporadora omitiu a falta de autorização pela prefeitura para realização de atividade econômica) pode ocorrer danos irreparáveis, pois além de afetar o patrimônio do indivíduo que sofreu com a má negociação, certamente comprometerá a moral subjetiva, situação essa que enseja indenização reparatória e punitiva. O contrato deve ser feito observando a boa-fé em todas as suas fases, até a efetiva concretização.

O princípio da boa-fé como cláusula geral, serve de paradigma para as relações derivadas da contratação em massa e deve incidir na interpretação dos contratos relativos às relações imobiliárias. É o princípio máximo orientador do Código de Defesa do Consumidor e basilar de toda a conduta contratual que traz a idéia de cooperação, respeito e fidelidade nas relações contratuais. Traduz-se a boa-fé no dever de cada parte agir de forma a não lesar ou frustrar a confiança do outro, que de maneira clara não foi o que ocorreu no caso em tela.

Assim ensina Luiz Roldão de Freitas Gomes , baseado nas idéias de Karl Larenz que: “O princípio da boa-fé significa que todos devem guardar