CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO E NECESSÁRIO

2.0 Condomínio

Este estudo tem por objetivo analisar especificamente duas modalidades de condomínio: condomínio voluntário (ou convencional) e necessário (ou forçado). Antes, porém, é válido expor de modo mais genérico alguns conceitos básicos deste importante instituto do Direito.

Entende-se por condomínio a situação em que mais de uma pessoa tem o exercício de propriedade sobre um determinado bem. Para Limongi França, condomínio “é a espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares em comum de uma coisa indivisa, atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa”. (1.996, p. 497).

São também usados os termos copropriedade e compropriedade que, de modo bastante didático, remetem a ideia de que há mais de um sujeito ativo na relação de direito de propriedade. Para o renomado doutrinador Flávio Tartuce “duas ou mais pessoas têm o atributo da propriedade ao mesmo tempo”.

Em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa. Pode-se dizer que a noção tradicional de propriedade está ligada à ideia de assenhoramento de um bem, com exclusão de qualquer outro sujeito. Mas, há casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Esta situação é designada por indivisão, compropriedade, comunhão ou condomínio. (GONÇALVES, 2010 V.5. p. 356)

Deste modo, os condôminos têm propriedade sobre toda a coisa (a coisa por inteiro) evidentemente limitada pelo exato motivo de ser um direito de todos. Para que seja possível a coexistência, o direito de cada um é medido pelo direito do outro, na proporção de suas cotas.

O condomínio não compreende mais de um direito de propriedade, pois este é uno. Os co-titulares exercem-no ao mesmo tempo em quotas ideais sobre a propriedade indivisa. A divisão não é material, mas é idealizada. Nesse diapasão cada qual exerce a propriedade em sua plenitude, respeitando o direito dos demais. (VENOSA, 2010)

O condomínio não tem natureza contratual, pois há, na verdade, um conjunto de coisas e não de pessoas. Tem, portanto, natureza real sendo regido pelos princípios do Direito das coisas.

O condomínio é modalidade da comunhão específica do direito das coisas. Trata-se de espécie de comunhão. Para que exista condomínio, há necessidade de que o objeto do direito seja uma coisa; caso contrário, a comunhão será de outra natureza. No entanto, é evidente que existem regras aplicáveis a todas as modalidades de comunhão. Outras são específicas de determinada espécie, como ocorre com o condomínio. O condomínio não é exclusivo da propriedade. Pode ocorrer condomínio também entre titulares de enfiteuse, usufruto, uso e habitação. (VENOSA, 2010)

No Direito Civil brasileiro adotou-se a sistemática românica, em que o condomínio se dá em frações ideais. Há, no entanto, uma dificuldade em se exprimir com exatidão a definição de uma parte ideal. Não é uma ficção jurídica, porque a propriedade existe e o condômino é efetivamente proprietário. Refere-se na verdade a expressão do domínio traduzido em percentagem ou fração. Daí porque a parte ideal possui sempre uma expressão quantitativa fracionária ou em percentual em relação ao todo.

2.1 Condomínio Voluntário (ou Convencional)

Esta modalidade de condomínio decorre do exercício da autonomia privada. Em outras palavras, ela se origina da vontade dos condôminos. É quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem. Trata-se, sem dúvida, da modalidade mais recorrente.

Por óbvio, diferencia-se da modalidade forçada, em que o condomínio surge sem a vontade, ou mesmo contra a vontade dos sujeitos envolvidos. Como exemplo, o recebimento de coisa indivisa por vários herdeiros.

Conforme o art. 1.314 do CC, cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ele exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Consoante Carlos Roberto Gonçalves, “qualquer um dos compossuidores pode valer-se de interdito possessório ou de uma legítima defesa para impedir que outro compossuidor exerça uma posse exclusiva sobre qualquer fração da comunhão”.

Nada impede, porém, que os condôminos estabeleçam uma divisão de fato para a utilização pacífica da coisa conforme o direito de cada um. Surge assim a chamada composse pro diviso. Nesse caso, exercem os compossuidores poderes apenas sobre uma parte definida da coisa. Conforme Gonçalves, se tal situação estiver estabelecida por mais de ano e dia, poderá cada qual recorrer aos interditos contra aqueles que atentarem contra tal exercício.

Para Venosa:

No condomínio pro diviso, existe mera aparência de condomínio, porque os comunheiros localizam-se em parte certa e determinada da coisa, sobre a qual exercem exclusivamente o direito de propriedade. Nos edifícios de apartamentos e outros condomínios assemelhados, cada unidade autônoma é independente das demais, por força de lei. Os condôminos nessas situações exercem a comunhão pro indiviso apenas no tocante ás áreas comuns do prédio. Nessas áreas, não podem exercer domínio pro diviso.

No caso de a coisa comum ser indivisível, caberá a alienação judicial da coisa e a divisão do valor recebido na proporção das cotas. A esse respeito, assevera Sílvio Rodrigues, que “o instituto se apresenta como fonte de demandas e ninho de brigas, situação anômala, cuja existência não se pode negar, mas era melhor que não existisse.” Todavia, sabemos que o Direito não poderá ficar inerte diante das novas modalidades de comunhão que surgem a cada dia; dentro de edifícios ou fora deles, como clubes recreativos, loteamentos fechados, associações de bairro que ostentem comunhão de patrimônio, etc.

É proibido ao condômino alterar a destinação da coisa comum, dar posse, uso ou gozo dela a terceiros, salvo, se o fizer com a anuência de todos os demais. O direito de usar da coisa não permite ao comunheiro alterar a destinação da coisa sem o consenso dos outros (1.314 do CC). Não pode alterar a substância da coisa nem o modo como é tradicionalmente usada.

Quando o condomínio contrair dívidas e não se especificar a parte que cabe a cada condômino, e nem se estabelecer a solidariedade, fica presumido que cada condômino se obrigou na proporção de seu quinhão, é o que se extrai do art. 1.317 do CC/2002. Se apenas um contratar em benefício dos demais, fica o contratante responsável pelo negócio, mas terá direito a ação regressiva caso os demais favorecidos não lhe restituírem com a respectiva cota.

Ainda