D. Civil 3

Caso concreto 01

FRANCISCO FARIAS celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial, localizado em Belém Pará, com ANTÔNIA ALMEIDA em 20 de maio de 2008, no qual o promitente vendedor comprometia-se a transferir a propriedade do imóvel em questão em março de 2010, quando a promitente compradora terminaria de pagar o valor ajustado em R$ 360.000,00. No prazo previsto contratualmente, ANTÔNIA foi providenciar a transferência da propriedade do imóvel aos promitentes compradores, tendo sido informada pelo Cartório de Registro de Imóveis que, dentre os encargos da transferência, havia um referente a um ônus real que incidia sobre o imóvel (enfiteuse), que deveria ser pago a Coden, pagamento sem o qual não poderia ser feita a escritura pública de propriedade do imóvel. O funcionário do Cartório informou a ANTÔNIA que o pagamento relativo a esse ônus real, pela lei, cabia ao atual proprietário, ou seja, ao promitente vendedor, mas que no contrato assinado entre as partes poderia conter estipulação em sentido diverso. ANTÔNIA, que em momento algum foi informada desse ônus real, procurou FRANCISCO e comunicou que esse pagamento deveria ser feito. FRANCISCO também revelou desconhecimento desse ônus e alegou que, de acordo com a cláusula sétima do instrumento público de promessa de compra e venda, quem deveria pagar o valor era ANTÔNIA. É importante destacar duas cláusulas do contrato em questão:

Cláusula terceira: Que possuindo ele PROMITENTE VENDEDOR o imóvel descrito nas cláusulas anteriores, livre e desembaraçado de quaisquer ônus legais, convencionais, encargos, judiciais ou extrajudiciais, foro, pensão ou hipoteca, bem como quite de impostos e taxas, assim prometem vendê-lo, como prometido, tem o PROMITENTE COMPRADOR, que por sua vez promete comprá-lo, de conformidade com o preço e condições seguintes.

Cláusula sétima: Todas as despesas com a eventual legalização desta Promessa de Compra e Venda e com a legalização da Escritura Definitiva de Compra e Venda serão de total e exclusiva responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR, salvo comissão de corretagem.

Considerando o contexto acima descrito e tomando por parâmetro a teoria geral dos contratos, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE:

A) Explique o princípio da boa-fé objetiva e sua tríplice função.

R- O princípio da boa-fé objetiva é a maneira idônea e ética exigida pela lei para o comportamento dos contratantes em todas as faces do contrato, conforme o que está previsto no Código Civil, artigo 422.

R- Tríplice função é a função interpretativa (função de criação de obrigação conexa) e a função de controle do abuso do direito.

B) À luz da boa-fé objetiva, quem deve efetuar o pagamento decorrente do ônus real do imóvel? Utilize a(s) função(ões) da boa-fé objetiva existente(s) no caso.

R- Embora tenha interpretação de favorecimento nas cláusulas existentes para ambas as partes, têm que prevalecer o que está previsto em lei, quem tem que pagar é o promitente vendedor. O Antonio vai arcar com as despesas considerando a função interpretativa da boa-fé.

Questão objetiva 01

(AGU – procurador 2007) No campo das obrigações e dos