NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO

INTRODUÇÃO

Esse trabalho tem como finalidade fazer um estudo mais detalhado e uma análise sobre as relações sócias e aspectos legais que envolve o Condomínio, ou seja verificar as espécies de condomínios, contratos e legislação que rege sobre esse tipo de relação social. A Lei nº 4.591/64, que foi revogada parcialmente, anteriormente regulava a propriedade horizontal, com especificidade, diga-se mais completa e primorosa, portanto as considerações seguem-se à limitação do instituto do condomínio edilício e anotações sobre cada um dos dispositivos legais que o regem, atualmente sob o condão do Código Civil 2002.

NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO

• É o mesmo que o D. Brasileiro ou romano

• Divisão de forma teórica

• Quotas ou frações de um todo (apenas uma construção jurídica)

CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO COMUM

a) Voluntário (convencional) (1314 a 1330) = vontade + contrato. Ex. Sucessão testamentária

b) Necessário (ou edifício) (1331 a 1358) = lei. Ex. Bens indivisíveis, Comissão, áreas limítrofes.

CONDOMÍNIO PRÓ-DIVISO = Co propriedade teórica e posse prática.

PRO-INDIVISO = divisa não identificada

DEVERES E DIREITOS DOS CONDÔMINOS (art. 1314 CC)

DEVERES E DIREITOS DOS CONDÔMINOS (art. 1314 CC)

• Usar livremente a coisa

• Respeitar o fim do bem

• Não ferir o direito do outro

CARACTERÍSTICAS DO CONDOMÍNIO

• Decisões pela maioria

• Calculado pelo valor de cada quinhão

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO (1323)

• CONDOMÍNIO EDIFÍCIO (1331 a 1358)

• Não existe voluntário – a lei não impõe

• Co-propriedade da parte comum = duplicidade de propriedade

PERSONALIDADE JURÍDICA (PJ) DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO

• Não tem PJ própria

• Só tem PJ anômala para obrigações e não para direito

• Tem espólio e responsável inventariante

• ESPÓLIO = Conjunto de bens, direitos e obrigações

FORMAS DE CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO:

a) Compra de uma edificação com condomínio pré-existente.

b) Incorporação (participação pela área e não pelo valor do bem)

OBRIGAÇÕES DOS CONDÔMINOS (1336 e 2035)

• Proteger o bem

DIREITOS DOS CONDÔMINOS (1335)

PENALIDADES DOS CONDÔMINOS

• Multa (1336 $2) no valor máximo de 5% do condomínio

CONDOMÍNIO GERAL

Conceito: é a sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, à propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa.

Condomínio

Trata-se de uma propriedade simultânea e concorrente, de modo que todos são donos ao mesmo tempo (por isso é simultânea), e todos podem usar a coisa toda (por isso é concorrente), dentro dos limites da convivência harmônica. Esta harmonia é dificílima, tanto que os romanos chamavam o condomínio de “mater discordiarum” (mãe das discórdias), e realmente basta ter-se como referencial o quanto é difícil para o individuo dividir um objeto, uma roupa, com um irmão, pra ter-se uma noção do quanto uma relação entre condôminos pode ser difícil. Um direito amplo/complexo/importante como a propriedade não dá para ser exercido por mais de uma pessoa sobre a mesma coisa, e é por isso que a legislador preocupou-se com o assunto visando dirimir conflitos, a ponto de facilitar e mesmo incentivar a extinção do condomínio.

No condomínio tem mais de um sujeito ativo, que são os proprietários, exercendo o domínio sobre um mesmo objeto, móvel ou imóvel, divisível ou indivisível (ex: carro, barco, casa, roupa, apartamento, fazenda, terreno, etc.).

Entretanto a lei permite o condomínio e para isto criou-se uma ficção jurídica, de modo que cada condomínio na verdade só é dono de uma fração ideal, de uma cota (ex: 50% se são dois donos, 33% se são três donos, ou 30% pra um e 70% pra outro, etc.). Embora cada um seja dono de uma cota, para viabilizar o condomínio pode usar a coisa toda.

Condomínio é uma exceção à regra pela qual toda propriedade é exclusiva (1231). O condomínio também impede o exercício pleno da propriedade, trata-se de um limite à propriedade, pois embora cada condômino possa usar a coisa toda (1314), é preciso respeitar a vontade dos outros condôminos (P.U. do art. 1314).

Importa entender que a relação com o condomínio; compreende uma comunhão, onde esta é espécie e aquela é gênero, então todo condomínio será uma comunhão, mas nem toda comunhão será condomínio. A comunhão é de qualquer direito (ex: pai e mãe têm o direito em comunhão de educar os filhos), enquanto condomínio é apenas do direito de propriedade.

Condôminos são os proprietários de suas unidades privativas (habitacionais) como também, proporcionalmente, das áreas comuns que são compartilhadas por todos os moradores de um condomínio, tais como hall social, salão de festas, garagens, piscina, etc. Por isso é dever de todos os moradores mantê-los e conservá-los.

Espécies de Condomínio:

Condomínio Necessário ou Forçado e Voluntário

Forçado: ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos sujeitos: ex: doação a várias pessoas, herança para vários filhos, os muros e árvores comuns (1327, § 1º do 1297, 1282), etc.

Então o Condomínio necessário ou forçado é o que a lei estabelece em relação a certos bens cuja divisão deve ser permanentemente mantida. Por ser forçado, esse condomínio não é necessariamente obrigatório. Com essa qualificação, significa-se que não admite partilha.