Projeto De Pesquisa Aplicada

PASSO A PASSO DA REALIZAÇÃO DO TRABALHO

1º Passo – Determinação do alvo da pesquisa.

Deverão ser pesquisados e confrontados, usando os princípios do Método Comparativo Direto, apartamentos semelhantes, quanto as suas características intrínsecas ou tangíveis. Essa observação deverá recair sobre imóveis que sejam semelhantes, principalmente, nos seguintes pontos: suas áreas de construção, quantidade e distribuição dos cômodos, no padrão de acabamento e ainda, que todos estejam numa mesma região Geoeconômica.

• Região Geoeconômica é a observação geográfica atrelada à observação das características socioeconômicas, exemplo:

“Numa determinada região geográfica; exemplo o Bairro X; nós poderemos ter duas ou mais subregiões ou microregiões diferentes, com seus moradores tendo: anseios, percepção de valores, padrões de construção e poder econômico muito diferentes. O que faz com que tenhamos, muitas vezes, valores de m² bem diferentes num mesmo bairro ou região, ainda que mantida a semelhança das áreas, da distribuição e área de cômodos e dos padrões de acabamento dos imóveis observados.

Como os valores dos imóveis não são atribuídos somente pela observação das suas características objetivas (intrínsecas ou tangíveis), nós as usaremos apenas para determinar o tamanho e padrão dos imóveis que iremos comparar, portanto, na relação abaixo apresentamos os pontos que deverão estar o mais homogeneizado (parecido) possível, nesse no nosso trabalho:

1) Nº de vagas na garagem, assim como a sua disposição.

2) Nº de quartos

3) Nº de suítes.

4) Presença de sacadas.

5) Área interna ou privativa do apto; também conhecida por área de vassoura (esse termo não é condizente com a realidade, mas é muito usado).

6) Área total do apto (área interna ou privativa + áreas comuns) ;

7) Presença de área de lazer.

8) Presença de salão de festas.

9) Presença de Espaço Gourmet e etc.

Neste trabalho deverão ser observados e pontuados todos os fatores positivos e/ou negativos percebidos nos imóveis observados e comentadas as variações de preço encontradas, sempre com vista às suas características subjetivas (extrínsecas ou intangíveis). Ou seja, a visão do(s) aluno(s) deverá estar focada no ambiente externo ou no ambiente em que os imóveis estejam inseridos. Aconselho que antes de pensar a execução desse trabalho, que o aluno leia a apostila e principalmente o artigo da página 69, cujo título é “O valor que o cliente percebe”.

Muitos são os fatores externos que interferem nos valores praticados no mercado imobiliário, entre eles podemos destacar alguns, que não estão em ordem de relevância, como por exemplo:

10) Valor do condomínio;

11) A infraestrutura interna do empreendimento

12) Número de elevadores no prédio;

13) Número de aptos por andar;

14) Número de aptos total no prédio;

15) Número de prédios no empreendimento;

16) Andar em que o apto se localiza;

17) Se o imóvel se encontra acima ou abaixo do nível da rua.

18) Distancia de locais com maior índice de violência;

19) Distancia de locais de lazer (praças, parques, APP e etc.).

20) Distancia de centros comerciais.

21) Estar às margens de vias de transito rápido ou muito movimentadas.

22) Ter as vias de acesso com um baixo/alto fluxo de trânsito.

23) Os quartos estarem de frente para o nascente ou para o poente.

24) Ter uma vizinhança agradável ou problemática.

25) Estar em local de poluição atmosférica ou com boa qualidade do ar.

26) Distancia de escolas com bom nível de ensino.

27) Ter por perto locais de geração de poluição sonora como fábricas, aeroportos, espaços para shows, estádios, templos e etc.

28) Perfil topográfico das ruas que dão acesso ao imóvel.

29) Infraestrutura encontrada na região.

30) Se estiverem presentes nos imóveis observados as ações que atendam as necessidades de sustentabilidade e preservação do meio ambiente, como:

a - Se o empreendimento tem um sistema de aproveitamento da energia solar, não só no aquecimento d’água como também na geração de energia elétrica.

b - Se ele tem instalado um sistema de aproveitamento da água de chuva.

c - Se é feito um tratamento no esgoto sanitário com a reutilização da água servida, e etc.

2º Passo – Pesquisa de campo

De posse dos questionários impressos, cujo modelo padrão encontra-se disponibilizado no final dessa apresentação, o(s) aluno(s) deverá proceder à referida pesquisa, na área previamente definida por ele(s). Deverá preencher 1(um) questionário padrão para cada apartamento visitado. A localização desses imóveis será de livre escolha do(s) aluno(s), sempre observando e agora repetindo que “os apartamentos deverão estar numa mesma região Geoeconômica, e todos com as suas características intrínsecas (próprias) bem parecidas, no tocante a área, divisão interna e padrão de acabamento”

OBS: Não serão aceitas quaisquer formas de condensação ou resumo desses questionários, por isso eles são chamados de “Padrão”.

3º Passo – Elaboração do relatório

De posse dos questionários preenchidos, e anotados todos os dados relevantes encontrados pelo(s) aluno(s), deverá ser dado, então, início á 2ª parte do trabalho, que é constituído pelo relatório. Nesse relatório o(s) aluno(s) comentarão o que observaram e que possa justificar as diferenças de preços encontradas.

Para isso, encontrem a média aritmética dos valores de imóveis pesquisados. Bastando, para tal, somar todos os valores encontrados e dividi-lo pelo número de parcelas somadas.

Exemplo:

Tendo sido realizada uma pesquisa com 6 imóveis, e encontrados os valores a seguir, devemos somá-los:

Imóvel 1 - R$ 100.000,00 +

Imóvel 2 - R$ 120.000,00 +

Imóvel 3 - R$ 90.000,00 +

Imóvel 4 - R$ 130.000,00 +

Imóvel 5 - R$ 80.000,00 +

Imóvel 6 - R$ 87.000,00

Total de R$ 607.000,00/6 = R$ 101.166,67*

*Agora dividindo pelo número de parcelas acima, 6 (seis), encontraremos R$ 101.166,67, que é o valor médio dos imóveis pesquisados. (esses cálculos deverão fazer parte do trabalho)

Tomando esses R$ 101.166,67 de média, podemos observar que os imóveis de números: 2 e 4 encontram-se com os valores acima da média da nossa pesquisa, enquanto os demais (1, 3, 5 e 6) estão abaixo dela. De posse desses dados façam uma dissertação explicando o que vocês observaram que possa justificar essa diferença. Porém, não custa repetir que essas explicações deverão se dar com a observação do ambiente externo, que se encontra relacionados acima,, nos itens compreendidos entre os números 10 ao 30. Façam uma observação acurada e de antemão, saibam que nunca encontrarão todos os itens num mesmo imóvel.

OBS: Portanto, no relatório, as justificativas não poderão se dar com embasamento nos itens do número 1 ao 9 (um ao nove), também da relação acima.

4º Passo – Montagem e entrega dos trabalhos

Ajuntem todos os questionários preenchidos, com o calculo da média, mais o relatório e entreguem na secretaria, no dia da prova de conclusão do módulo, junto com os trabalhos das demais matérias. Para sermos ecologicamente corretos e sustentáveis, não precisam colocar capas plásticas nesse trabalho. Basta grampear o conjunto de páginas componentes do mesmo ou encaderná-lo, tendo à frente a capa que é padrão do SINDIMOVEIS MG, e pode ser vista lá no princípio dessa apresentação e entregá-lo.

5 - Quanto a formação dos grupos de trabalho:

O trabalho poderá ser realizado individualmente ou em grupo de até 6 alunos.

6 – Número de imóveis a serem pesquisados

Se trabalho for feito individualmente ou em grupo de até 3 alunos, o número de imóveis que serão observados e comentados será de 6(seis) unidades. Agora, se o grupo for constituído de mais de 3 alunos, a partir daí, a cada novo aluno deverá ser aumentado o número de imóveis em mais 2 unidades. Portanto: 8 imóveis para 4 alunos; 10 imóveis para 5 alunos; até o número máximo de 12 imóveis para 6 alunos.

OBS: Não serão aceitas comparações/observações feitas num grupo de imóveis com menos de 6 unidades.

ESTUDO DIRIGIDO – EXERCÍCIOS PROPOSTOS

Pesquisa de Mercado Aplicada – ¬¬2º Módulo

Prof.: Luiz César Stehling

Turma nº : _____________ Data da Entrega _________________________

NOME DO ALUNO:¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬ Bruno Luiz da Cunha

NOME DO ALUNO: Luciana de Lima Souza

QUESTINÁRIO PADRÃO DO TRABALHO DE PESQUISA APLCADA

 Informações Básicas

Município: ________________________________ Bairro ou Região: ___________________________

Endereço: _________________________________________________________________________

Apto nº ______________ Andar: _______________ Nº de aptos por andar ______________________

Nº de andares no prédio_________________ Nº total de apartamentos no prédio __________________

Se o empreendimento for composto por mais um edifício, quantos prédios são no total ? _____________

Valor total do imóvel: R$ _________________________________ R$ / m²: _______________________ Valor do condomínio R$ ___________________________ Valor ou percentual do fundo de reserva R$ ___________________________________________________________________________________

Tempo de construção: ______________________________________________________

 Condições de pagamento:

 Valor da entrada: R$ ___________________________ , número de parcelas: _______________ e valor da 1ª parcela R$ _______________________________________ e valor da última parcela R$ ______________________________________________________________________

 Descrição do Prédio/ Edifício

I. Fechamento da frente do edifício: ( ) gradeada em tubos metalon, ( ) grade metálica ornamental, ( ) cerca verde, ( ) muro de alvenaria, ( ) de madeira rústica (dormentes/troncos), outros, explique: ________________________________________________

II. Piso de frente do prédio: ( ) ajardinado, ( ) gramado, ( ) todo cimentado, ( ) piso em pedra decorativa, outros: explique ___________________________¬¬¬¬________________________

III. Acabamento das fachadas: ( ) pintada, ( ) revestida, de: ______________________________

Observação: _______________________________________________________________________

IV. Portaria: Portão eletrônico? ( ) [sim/não], ( ) interfone [com/sem], com guarita e porteiro? ( ) [sim/não], durante ( ) 24 horas, ( ) 12 horas, outros,

Explique: _______________________________________________________________________

V. Prédio com elevador? ( ) [sim/não], quantos? ( ) social(ais), ( ) de serviço. Informação complementar: ________________________________________________________,

 Descrição do Apartamento:

I. Área total do apartamento: _______________________ m² (área comum + . área privativa da unidade)

II. Área privativa do apartamento, também conhecido por área de vassoura (que é = área total – área comum) _______________________ m² .

III. Tem área privativa externa? ( ) Sim/Não. Área da mesma: ______________ _______m², onde ela se encontra? ( ) ao nível do apartamento(sob pilotis), ( ) na cobertura, Observação: ________________________________________________________________________________

IV. Número de vagas de garagem do apartamento: ( ) _________________, como elas estão disposta ? ( ) paralelas e livres, ( ) alinhadas e interdependentes ( ) no corredor, ( ) indeterminadas, nenhuma das condições anteriores, explique: __________________________-

V. Número de quartos ( ) 1 quarto, ( ) 2 quartos, ( ) 3 quartos, ( ) 4 quartos,

( ) 5 quartos. Mais de 5 Quartos? ( ) Sim/Não Quantos? __________________________

VI. Número de suítes: ( ) _______________________________________________________

VII. Números de salas: ___________________ , área aproximada da(s) sala(s):___________________ Obs.: ___________________________________________________________________________

VIII. Tem dependência completa de empregada? ( ) Sim/Não. Tem banho de empregada? (___________) Sim/Não. Em caso de 2 negativas e existindo alguma infraestrutura para os servidores explique: ____________________________________________________________

IX. Tem área de serviços? ( ) Sim/Não. Tem espaço de tanque e instalação de máquina de lavar? ( ) Sim/Não. Em caso de 2 negativas, explique a condição existente para tal: __________________________________________________________________________

VI. Tem armário nos quartos? ( ) Sim/Não , em quantos qts ? ( ) ______________ ____________, divididos? ( ) Sim/Não Tem armário no corredor? _________________

VII. Nº de varanda(s) ligada a(s) sala(s) ( ) __________________________________

VIII. Nº de varanda(s) ligada ao(s) quarto(s) _____________________________________.

IX. O apartamento tem vista panorâmica? ( ) nenhuma. Se afirmativo, de: ( ) Curto alcance, ( ) médio alcance ou ( ) de longo alcance

X. Padrão de acabamento: ( ) Popular, ( ) Médio baixo, ( ) Médio, ( ) Médio Alto, ( ) Luxo ou ( ) Alto Luxo.

 Sobre o ambiente em que se encontra inserido o imóvel:

I. Distância aproximada de áreas com maior incidência de criminalidade (vilas e favelas): _____________________________________________________________

II. Distancia aproximada das vias principais da região: _____________________________________

III. Distancia aproximada de centros comerciais locais, shoppings e/ou similares:_________________

IV. Distancia aproximada de escolas para o ensino:

Pré-escolar: _______________________________________ Pública ( ) ou privada ( )

Fundamental: ______________________________________ Pública ( ) ou privada ( )

2º Grau: __________________________________________ Pública ( ) ou privada ( )

Faculdade ou Universidade: ________________________ Pública ( ) ou privada ( )

V. Distancia aproximada de reservas de preservação permanentes, parques, praças com área de lazer: _______________________________________________________.