Resposta De Imobiliario

Locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra se obriga a pagar, se compromete a conceder, durante certo tempo, o uso e gozo de uma coisa infungível e restituível.

O Código Civil atual trata da locação de coisas no Capítulo 5, do Título VI (Das Várias Espécies de Contrato) sendo, portanto, regra de caráter geral, enquanto que a Lei 8.245/91, regra especial, regula especificamente a locação de imóveis urbanos afastando, através do seu artigo 1º, sua incidência sobre outras formas de locação.

Segundo dispõe o artigo 1º da referida Lei, continuam reguladas pelo Código Civil e por leis especiais a locação das coisas móveis e de prédios rústicos; os imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos municípios, de suas autarquias e fundações públicas; as vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; os espaços destinados à publicidade; os apart-hotéis, hotéis-residências ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar e o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

O nosso objeto de estudo nessas duas últimas aulas serão as disposições gerais e as disposições especiais da locação do imóvel urbano, regulada, como já dito, pela Lei 8.245/91, que você encontra disponibilizada em sua íntegra na biblioteca virtual.

O contrato de locação, negócio jurídico de direito obrigacional, quando firmado de forma simples, ou seja, quando existe somente um locador e um locatário, não existe dificuldade quanto à exigência do cumprimento das obrigações. O problema começa a aumentar quanto se trata de uma relação complexa, onde tenha mais de um locador ou mais de um locatário, ou, ainda, mais de um obrigado em ambos os lados da relação obrigacional.

O Código Civil ao tratar do direito das obrigações, dispõe no artigo 265 que a solidariedade não se presume, resulta da lei ou da vontade das partes. E a Lei do Inquilinato houve por bem estabelecer a solidariedade nas relações locatícias.

Há solidariedade entre os co-obrigados quando na mesma obrigação concorre mais de um credor ou mais de um devedor, cada um com direito ou com responsabilidade pela dívida toda, com se fosse único (artigo 264, CC).

A Lei do Inquilinato em seu artigo segundo estabeleceu o instituto da solidariedade entre as partes do negócio jurídico locatício, pelo que havendo mais de um locador e mais de um locatário, todos terão direito ou obrigação individualmente pelo cumprimento da obrigação.

A Locação encontra-se, como dito, no direito das obrigações, onde impera a vontade das partes, já que se trata de direito patrimonial disponível, razão pela qual o legislador deixa livre às partes decidir quanto ao prazo e preço que ajustarem. Após a realização do negócio, no entanto, as partes ficam sob o jugo da intervenção estatal, que determinará quanto as condições do desfazimento do trato locatício e os limites do reajustamento do valor locatício.

No caso de separação, seja de fato ou judicial, divórcio ou dissolução da união estável a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel locado (art.12), devendo esta sub-rogação ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador.

Vale salientar que essa sub-rogação é compulsória, devendo o Locador, portanto, submeter-se a ela podendo, tão somente, exigir a apresentação de nova modalidade de garantia, sendo a modalidade existente a fiança e o fiador solicitar a sua exoneração.

Trata-se de vedação legal a transferência do contrato de locação e a cessão sem o prévio consentimento expresso do locador (art. 13), podendo, em caso de sublocação não consentida, dar margem à rescisão da do contrato.

A sublocação, como ocorre com qualquer contrato derivado, haverá de seguir o contrato-base, não podendo, desta forma, permitir o que este proíbe. Assim, extinto o contrato-base, seja qual for a sua causa, serão também extintas as eventuais sublocações, ressalvados direitos indenizatórios em favor do sublocatário contra o sublocador (art.15). Por fim, o art. 21 estipula expressamente que o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação, estando autorizado ao sublocatário reduzi-lo até o valor que seria permitido.

Registre-se por fim, a vedação legal de que o valor do aluguel da sublocação exceda o da locação, caso em que, poderá o sublocatário reduzi-lo até o valor estabelecido na locação.

A alienação do imóvel durante a locação permite que o adquirente denuncie o contrato, ou seja, que seja rescindida a locação com a conseqüente desocupação do imóvel locado, isso mesmo que haja prazo para duração da locação.

Como vimos anteriormente, o Locador é obrigado a respeitar o prazo contratual (artigo 4º), mas o adquirente não está submetido a essa regra, ficando somente obrigado a exercer tal direito no prazo de 90 dias, contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após este prazo, a concordância com a manutenção da locação (artigo 8º).

Esta regra aplica-se a todas as modalidades de locação, ficando vedado o exercício do mencionado direito se o contrato vigorar por prazo determinado, com cláusula de respeito pelo adquirente ao término do prazo contratual e estiver devidamente registrado no registro imobiliário competente.

O Vale salientar que as condições são cumulativas, ou seja, as três condições devem existir: o prazo certo, a cláusula de vigência e o registro no RGI. Se faltar um desses requisitos, o adquirente poderá livremente promover a retomada do imóvel locado, sem qualquer justificativa.

Ademais, em caso de alienação da coisa locada, o Locador fica obrigado a conceder ao Locatário preferência na aquisição, em igualdade com terceiros, devendo comunicar tal fato ao Locatário, através de qualquer maneira inequívoca de comunicação (artigo 27).

Entretanto, a Lei prevê que, no caso de não concessão da prelação ao Locatário, este poderá, depositando o preço do negócio jurídico verificado entre o Locador e o adquirente e demais despesas do ato de transferência do domínio, haver para si o imóvel locado, desde que o faça no prazo máximo de seis meses contados do registro do ato de transferência no Registro Imobiliário e, ainda, que o contrato de locação esteja averbado junto ao RGI pelo menos trinta dias antes da alienação (artigo 33).

Em não havendo o registro, os eventuais prejuízos experimentados pelo Locatário serão resolvidos através do instituto da reparação civil.

Vale gizar que o Locador não está obrigado a conceder preferência ao Locatário no caso de venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, incorporação e constituição da propriedade fiduciária.

O Locatário não terá qualquer direito no caso de haver sido concedida a preferência e o mesmo deixar de exercê-lo no prazo de trinta dias, ou o fazendo, formular contraproposta à notificação recebida.

No caso de sublocação total do imóvel, o direito de preferência caberá ser exercido pelo Sublocatário e não pelo Locatário.