Tipos De Locação

• Tipos de locação e seus respectivos prazos

Existem alguns tipos de locações dentro da Lei de Inquilinato, os quais veremos abaixo, seguidos de seus prazos:

- a locação residencial: que se subdivide em três outras categorias de acordo com suas características,são elas:

a) locação pactuada por contrato escrito: com duração igual ou superior a 30 meses;

b) pactuada por prazo menor: não dá direito à denúncia vazia (Art. 47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser rescindida em situações em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei.

c) locação automaticamente prorrogada por prazo indeterminado: ocorre ao término do contrato de 30 meses, desde que o Locador não tenha providenciado a retomada do imóvel em 30 dias, podendo gozar do benefício da denúncia vazia, nesta ainda encontram-se as locações antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado por força da Lei do Inquilinato (Art. 77).

- a locação não residencial: que, por sua vez, subdivide-se em duas categorias, quais são:

a)locação não residencial simples: é aquela destinada aos fins de instalação de comércio, indústria, escritórios, depósitos ou qualquer outra atividade que não seja residencial (Art. 51, § 4º).

b) locação não residencial contratada porpessoa jurídica: destinada para residência de seus sócios, gerentes, diretores ou empregados (Art. 55).

Ambas exigem que este tipo de contrato se dê de forma expressa e com prazo de pelo menos 5 anos, ou se for o caso, quando a soma dos prazos de contratos ininterruptos alcancem os mesmos 5 anos.

- a locação para temporada: é uma locação especialíssima, sendo considerada aquela destinada à residência provisória do Locatário para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e outras situações em que decorra, tão-somente, por determinado tempo, o prazo do contrato, nesse caso, não poderá ser superior a noventa dias (Art. 48).

- a locação em razão de emprego, que trouxe facilidade de retomada para o Locador-empregador: esse tipo de locação exige contrato que contenha cláusula registrando que a locação vigerá somente enquanto o Locatário trabalhar para o Locador, exige ainda que haja valor efetivamente pago ou descontado, a título de aluguel, esse desconto poderá ser efetuado em folha de pagamento ou poderá ser cobrado normalmente, como em qualquer outra situação, o que importa é que a locação tenha relação com o emprego e que as condições da locação sejam formalmente estabelecidas.

- a locação antiga: as locações antigas, contratadas antes de 20 de dezembro de 1991 (antes da vigência da lei do inquilinato), também podem ser rescindidas com fundamento na denúncia vazia; todavia o Locador deverá notificar o Locatário com 12 (doze) meses de antecedência (Art. 78). Somente depois de decorrido esse prazo, contado do recebimento da notificação, se o Locatário não desocupar o imóvel é que poderá o Locador ajuizar a competente Ação de Despejo.

• Locação residencial

A locação residencial encontra-se disposta ao longo capítulo II, em seu artigo 46, o qual afirma que as locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá terminado o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, sendo que finalizado o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato, e ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

• Locação residencial com prazo inferior a 30 meses

Ao longo do artigo 37 da Lei de Inquilinato, ainda dentro do capitulo II, temos a locação residencial com prazo inferior a 30 meses, a qual afirma que quando ajustada verbalmente ou por escrito e terminado o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel nas seguintes hipóteses:

- Nos casos do art. 9º, que diz que a locação também poderá ser desfeita por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

- Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

- Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; neste caso a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

E ainda o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

- Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento; neste caso também o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Acerca deste tipo de locação segue ementa do TJ/RS:

Ementa: LOCACAO RESIDENCIAL, COM PRAZO INFERIOR