Tipos De Usucapião

Entendendo a usucapião de bens imóveis urbanos

Artigo sobre as diferentes modalidades de usucapião urbana e suas particularidades.

Antes de desenvolver a conceituação das diversas modalidades de usucapião de imóveis urbanos, devemos entender a idéia principal do instituto, que é a proteção da função social da propriedade.

Apesar da garantia fundamental ao direito de propriedade constante no art. 5º, inciso XXII da CF

, esta não se mostra de forma absoluta. O conceito dado pelos romanos (dominium est jus utendi, fruendi, et abutendi re sua, quatenus juris ratio patitur) não prevalece em nosso ordenamento jurídico, visto que o direito de propriedade está diretamente relacionado à função social, conforme o próprio art.5ºº, inciso XXIII, Constituição Federal, e nos princípios gerais da atividade econômica, através do art.1700, incisos I e II da Constituição Federal, assegurando dessa forma, conforme o próprio caput do referido artigo, a “existência digna, conforme os ditames da justiça social”.

Em suma, a propriedade privada somente se justifica enquanto cumpre a função social, atendendo às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, conforme reza o art. 182, § 2º da CF.

Com isso em mente, podemos entender que a usucapião nada mais é que uma forma originária de aquisição de imóvel permitida por lei tendo como objetivo atingir a função social da terra por aqueles que, atendendo a certos requisitos, garantem a estabilidade da propriedade.

Dentre os requisitos temos:

1. Posse com intenção de dono (animus domini): É fundamental que a posse do imóvel usucapiendo não seja decorrente de atos de mera tolerância, como oriundos de contratos de locação, comodato e depósito, concretizando dessa forma a característica de dono.

2. Posse mansa e pacífica: Importante que não haja nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis da área usucapienda. Havendo a qualquer tempo contestação da posse pelo proprietário legítimo, fica descaracterizada a usucapião.

3. Posse contínua e duradoura: Cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do direito à propriedade por usucapião, conforme estudaremos adiante.

4. Posse de boa fé e com justo título: Estes requisitos somente são exigíveis na modalidade de usucapião ordinário constante no art. 1.242, CC, e trataremos deles adiante em conjunto com a referida modalidade de usucapião.

Importante salientar que para a contagem do tempo de posse, temos o art. 1.243, CC, que diz que o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242 (usucapião ordinário), com justo título e de boa-fé.

Este dispositivo não se aplica à usucapião constitucional, uma vez que a Constituição Federal dá tratamento específico ao tema, conforme enunciado 317 da IV Jornada de Direito. Isto posto, podemos finalmente elencar os diferentes tipos de usucapião para imóveis urbanos.

I) Usucapião Ordinária (art. 1.242, CC)

O art. 1.242 do Código Civil diz que:

“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos. Parágrafo único: Será de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”

No que tange o caput do referido artigo, temos os seguintes requisitos:

1. Posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 10 (dez) anos.

2. Justo título: Aqui encontramos muitas contestações de defensores públicos e sentenças de improcedência alegando que o instrumento particular de compra e venda de imóvel não devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis não pode ser considerado válido, visto ser nulo de pleno direito. Isto porque geralmente são oriundos de loteamentos não autorizados pelo poder público, não obedecendo ao disposto na Lei 6.766/79 que regulamenta o parcelamento do solo urbano e ainda, não sendo estes loteamentos registrados no Cartório de Registro de Imóveis, conforme reza o art. 167, inciso I, n. 19, da Lei 6.015/73 que dispõe sobre os registros públicos. Data venia, fundamento equivocado, visto que a idéia da usucapião não é a validação do negócio jurídico, e sim a garantia da função social da posse. Nesse sentido temos o enunciado 86 da I Jornada de Direito Civil que diz: “Art. 1.242: A expressão “justo título” contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC abrange todo ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro”. Além dio, já existem diversos acórdãos nas instâncias superiores seguindo este entendimento.

3. Boa-fé: A boa-fé exigida é a do art. 1.201 e ssss, CC , em que é de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. Isso deixa ainda mais evidente a validade para fim de usucapião do instrumento particular de compra e venda não devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis por ser oriundo de loteamento ilegal por falta de registro.

Em relação ao parágrafo único do art. 1.242, CC, temos algumas particularidades. O prazo diminui para 5 (cinco) anos, se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua morada, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Válida a redução do prazo pela metade dado o máximo cumprimento da função social da terra. Porém, a exigência de um documento devidamente registrado no respectivo cartório, sendo este cancelado posteriormente, maxima venia, me parece fora de contexto.

O elemento fundamental da norma em questão é o máximo cumprimento da função social da terra pela morada habitual e a realização de investimentos de interesse social e econômico, o que não pode ser obstado pela exigência de documento hábil. Infelizmente, o entendimento das cortes é que este elemento é requisito formal para incidência do dispositivo, não cabendo entendimento diverso.

II)