Condomínio

1. A quem pertence a decisão sobre quem pode administrar o condomínio? (Art. 1323 CC)

É a maioria dos condôminos que escolherá o seu administrador, ou seja, o síndico, pelo prazo de dois anos, podendo ser reconduzido.

2. O administrador pode ser terceiro? Justifique. (Art. 1323 CC)

O síndico pode ser um terceiro que não more no condomínio, ou uma administradora que execute as funções do síndico para administrar o condomínio. Pode ser assim, se a convenção não proibir, mas é necessário ser aprovado em assembleia e registrado em ata.

3. Como se calcula a maioria ou o quinhão? (Art. 1325)

É calculada pelo valor dos quinhões, que é a quota-parte de cada condômino. As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta, definida como mais que a metade do número total de indivíduos que compõe o grupo. Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros. Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

3.1. Qual a competência do síndico e sua responsabilidade? (Art. 1348 CC)

a) Convocar assembléia;

b) Representar ativa e passivamente, em qualquer juízo ou fora dele, em qualquer instância e repartição, praticando os atos em defesa dos interesses comuns;

c) Comunicar imediatamente à assembléia a existência de a existência de qualquer procedimento, seja administrativo ou judicial;

d) Cumprir e exigir o cumprimento à convenção, ao regimento interno e às deliberações assembleares;

e) Zelar pelas partes comuns e prover os condôminos dos serviços necessários;

f) Cuidar do orçamento anual da receita e despesa;

g) Cobrar a taxa condominial e as multas devidas;

h) Prestar contas à assembléia anualmente, ou sempre que necessário;

i) Contratar o seguro da edificação;

Em assembléia, pode ser investidos terceira pessoa com poderes de representação para substituir o Síndico em seus impedimentos.

Pode o Síndico, com autorização assemblear e desde que permitido pela convenção, delegar total ou parcialmente os poderes de representação e de certas funções administrativas.

3.2. Quais os poderes da assembleia?

a) O síndico deve acatar e executar as providências regularmente aprovadas em assembleias.

b) Condôminos ausentes de votações ficam submetidos ao que foi decidido, desde que tenham sido convocados para a assembleia e que o processo tenha ocorrido dentro das determinações da Convenção e da lei (incluindo procurações).

c) Uma assembleia pode anular as decisões de uma anterior, desde que respeitado o quórum e o número de votos para o assunto, delimitados na Convenção ou no Código Civil.

d) Decisões tomadas por assembleias que não respeitem as determinações legais ou da Convenção quanto à convocação e votações podem ser anuladas na Justiça.

4. O que é considerado condomínio necessário?

O condomínio necessário, forçado ou legal é o estabelecido por lei incidente em certos bens que permanecem em indivisão, tais como paredes, muros, cercas e valas. A finalidade dessas obras é separar propriedades vizinhas, presumindo-se comuns aos proprietários confiantes. Todavia, a presunção de comunhão é relativa, pois admite prova em contrário.

Só existirá condomínio necessário se os proprietários confinantes erigirem obra divisória conjuntamente, ou se um erigir e o outro adquirir a meação. Caso contrário, não haverá condomínio.

5. Quais são as partes exclusivas e quais são as partes comuns? Quais podem ser alienadas livremente? (Art. 1331 CC)

Exclusivas: As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Comuns: O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

5.1. O que é fração ideal?

Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Isso deve estar especificado na Convenção do Condomínio.

6. Como se constitui o condomínio edilício e o que nele deve conter? (Art. 1332 CC)

A constituição do condomínio edilício pode se dar conforme ensina Orlando Gomes:

a) Por destinação do proprietário edifício: o proprietário ergue edifício, dividindo-o tem unidades autônomas, alienando-as. Se o edifício já está pronto, quando se resolve sobre ele constituir um condomínio edilício, por meio de escritura pública devidamente registrada no RGI, alienando-se as unidades.

b) Por testamento: deixa consignada a partilha entre os herdeiros, importando na outorga dos apartamentos. Se nada ficar prefixado, o edifício terá tantos proprietários quantos forem os herdeiros nos moldes dos arts. 1.314 a 1.326 do CC. Cada herdeiro terá cota do todo e não parte exclusiva e parte comum.

c) Por incorporação: