Estratégias do mercado imobiliário na produção do espaço urbano em Recife.

Trabalho apresentado a disciplina Planejamento e Gestão Urbana, do Mestrado em Desenvolvimento – UFPE,Jan./2015

Estratégias do mercado imobiliário na produção

do espaço urbano em Recife.

Ludmila Silva de Aguiar

Resumo

O propósito deste trabalho é investigar como o mercado imobiliário produz o espaço urbano em Recife, as suas estratégias e representações simbólicas no deslocamento e oferta da demanda imobiliária a partir da regulação do uso e da ocupação do solo pela Lei dos Doze Bairros. Constitui como hipótese a valorização locacional e imobiliária destas novas áreas podem estar relacionadas a um caráter de diferenciação e a reafirmação das desigualdades socioespaciais, com a promoção de equipamentos habitacionais cada vez mais inovadores como estratégia de atrativos para o público. Em nível de um fenômeno local, se insere no âmbito macroestrutural das cidades e metrópoles, em novos contextos de produção imobiliária com grandes aparatos de inovação no jeito de habitar.

1. Introdução

Recife, segundo dados do IBGE (2010), é a quarta maior densidade demográfica entre as capitais do país com 1,537 milhão de pessoas e uma área geográfica total de apenas 218, 4 km². Sede da maior Região Metropolitana do Nordeste, Recife apresenta um grande número de bairros de elevada densidade demográfica.

Cidade portuária, Recife se desenvolveu a partir dos aglomerados no centro da cidade em bairros como: Boa Vista, Santo Antônio e São José. A partir desta centralidade a cidade foi crescendo em direção aos bairros mais afastados onde tinham os engenhos, e consequentemente ocupando as localidades mais próximas à parte leste da cidade. A tradição do açúcar, o setor de serviços e politicas públicas limitadas foram condicionantes ao crescimento do Recife. Com a implementação do transporte público em massa foi possível à expansão da cidade para bairros das Graças, Derby, Espinheiro e Aflitos. Na década de 90 estes bairros assim como Jaqueira, Tamarineira e Parnamirim sofreram adensamento e expansão imobiliária. Bairros de Casa Forte, Santana e Dois Irmãos dotadas de uma paisagem verde também se tornaram alvos da especulação. Estas são áreas relativamente dotadas de infraestrutura urbana que ocupam reduzida área da cidade, o que favorece o elevado valor do espaço urbano.

Como agravante, a Lei do Uso e da Ocupação do Solo em Recife datada de 1996 permitiu a construção desordenada de edifícios altos na cidade. O que ocasionou a mudança da paisagem local e da geografia dos bairros tradicionais; além de problemas como excesso do trafego de veículos em ruas estreitas e comprometimento do sistema de abastecimento sanitário. Em resposta houve uma demanda dos moradores dos bairros das Graças, Espinheiro, Aflitos, Parnamirim, Tamarineira, Jaqueira, Monteiro, Santana, Casa Forte, Poço da Panela, Derby e Apipucos para a necessidade de preservação do patrimônio arquitetônico dos bairros e para minimização de problemas de correntes do adensamento. Desta necessidade, o Conselho de Desenvolvimento do Recife desenvolveu a Lei Nº. 16.719 /2001 (Lei dos 12 Bairros) que tem como conteúdo a regulação do uso e da ocupação do solo e estabelece principalmente diretrizes e limites de altura para a construção de novos edifícios na área.

Em consequência a área para construção de edifícios nos 12 bairros foi reduzida e induziu as empresas do setor imobiliário a investir em bairros no entorno. Como os tradicionais bairros são associados a valores simbólicos e de status, a lógica do mercado produz e reproduz estratégias e padrões simbólicos para deslocar a demanda para os bairros próximos. Devido ao elemento simbólico inserido neste processo, este trabalho tem como pressuposto que a valorização locacional e imobiliária destas novas áreas podem estar relacionadas a um caráter de diferenciação e a reafirmação das desigualdades socioespaciais, com a promoção de equipamentos habitacionais cada vez mais inovadores como estratégia de atrativos para o público.

Especificamente, este artigo procura investigar como o mercado imobiliário produz o espaço urbano em Recife, as suas estratégias e representações simbólicas no deslocamento e oferta da demanda imobiliária a partir da regulação do uso e da ocupação do solo pela Lei dos Doze Bairros. A pesquisa reflete os novos contextos de produção imobiliária com grandes aparatos de inovação no jeito de habitar. A escala microlocal é de importância para o planejamento e a gestão da cidade, pois pode constituir instâncias primárias de tomada de decisão e monitorar de forma mais eficiente a implementação de decisões que influenciam sua qualidade de vida no cotidiano (SOUZA, Marcelo Lopes de, 2010). Em contraposição a compreensão da lógica do capital imobiliário influenciada apenas por estratégias econômicas, consideramos expressiva a relação simbiótica destes artifícios com os valores simbólicos e suas influências nos espaços urbanos.

Além desta introdução, o artigo foi organizado na seção dois, com uma contextualização e detalhes a respeito da Lei dos Dozes Bairros; a seção três, considerações teóricas a cerca do fenômeno observado e por ultimo as considerações.

1. A Lei dos Doze Bairros da Cidade do Recife

Cidade de origem portuária, de inicio os aglomerados urbanos situavam-se nas proximidades do centro de Recife, nos bairros centrais da Boa Vista, São José e Santo Antônio. Ao longo da expansão, devido a necessidade de maior contato com os engenhos situados em bairros mais afastados. Há ocupação de outras localidades, não muito distantes da parte leste da cidade. Nesta evolução, o advento do transporte público de massa propicia o desenvolvimento de bairros localizados nas proximidades do Centro expandido da cidade, o que inclui os bairros das Graças, Derby, Espinheiro e Aflitos. Segundo DUARTE ET AL (2014), a forte dependência histórica da atividade de exportação do açúcar e a tradição do setor de Serviços, por um lado, e o alcance limitado das políticas Urbanas, por outro, condicionaram o baixo espraiamento da população em relação ao Centro e limitaram a extensão da cidade, o que terminou por adensar as localidade ou bairros da cidade.

Em decorrência, Recife apresenta atualmente um quadro atual com população de cerca de 1,6 milhão de habitantes distribuída em uma área de apenas 217 km2 (IBGE, 2010). Seu espaço urbano configura-se a partir da presença de um grande número de bairros de elevada densidade demográfica.

Neste sentido, o bairro das Graças é um exemplo representativo da relação adensamento e verticalização. Elo de acesso entre diferentes áreas da cidade, serve de passagem, por exemplo, entre a zona norte da cidade para a Avenida Caxangá e funciona também como acesso ao bairro do Derby e Avenida Agamenon Magalhaes, ligando-se por sua vez aa zona sul da cidade e a cidade de Olinda. Essa sua característica relativamente central aliada a sua tradição sempre despertou grande interesse do mercado imobiliário, sendo por tanto bem adensado. O adensamento do bairro devido à expansão imobiliária foi agravada já na década de 1990 e trouxe diversos problemas urbanos, como frequentes congestionamentos das vias e do sistema de serviços, inicialmente não projetados para a alta concentração habitacional.